一個老工業(yè)區(qū)盤活存量之路（人民眼·城市更新）

圖①：改造后的天津第一熱電廠老廠區(qū)，變身為如今的天津金茂匯商業(yè)綜合體。

圖②：改造前的天津第一熱電廠舊廠房。

圖③：天津二次方二手商品流通電商產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，顧客在挑選商品。

圖④：利用邊角地建成的積善里充電站。

劉澤瑞攝

圖⑤：在天津第三棉紡廠舊址上打造的“棉3創(chuàng)意街區(qū)”俯瞰。

圖①②③⑤均為天津市河?xùn)|區(qū)委宣傳部提供

引子

漫步天津市河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|岸，一座L形巨大“廠房”映入眼簾：修復(fù)并完整保留的紅色磚墻、工業(yè)風(fēng)特色鮮明的設(shè)計格局，實現(xiàn)了傳統(tǒng)記憶與現(xiàn)代時尚的有機融合。這里是天津第一熱電廠舊址，如今已成為天津金茂匯商業(yè)綜合體所在地。

在河?xùn)|區(qū)，這樣的更新改造還有不少。走進天津第一機床總廠老廠區(qū)改造項目現(xiàn)場，挖掘機轟隆作響，工程車來往穿梭，未來這里將建成集工業(yè)科技博物館、城市綠地、寫字樓等于一體的新型產(chǎn)業(yè)園。

2024年2月，習(xí)近平總書記在天津考察調(diào)研時強調(diào)，要堅持走內(nèi)涵式發(fā)展路子，創(chuàng)新城市治理，加強韌性安全城市建設(shè)，積極實施城市更新行動，增強發(fā)展?jié)摿�、�?yōu)化發(fā)展空間，推動城市業(yè)態(tài)、功能、品質(zhì)不斷提升。

實施城市更新行動，既是民生工程，又是發(fā)展工程。2023年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》明確提出，“加強存量資源統(tǒng)籌利用”“鼓勵企業(yè)依法合規(guī)盤活閑置低效存量資產(chǎn)”。

根據(jù)天津經(jīng)濟社會發(fā)展的階段性特點，2023年12月，天津市委全會提出“大力推進科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)煥新、城市更新，進一步盤活存量、培育增量、提升質(zhì)量”。“三新三量”成為天津做好當(dāng)前經(jīng)濟工作的主抓手和突破口。

河?xùn)|區(qū)是天津市的老工業(yè)基地，各類存量資源豐富，僅存量工業(yè)廠房一項，就多達(dá)101處，總占地面積164萬平方米。本世紀(jì)初以來，隨著天津工業(yè)布局重心東移，河?xùn)|區(qū)的大量廠房、辦公樓宇等閑置。近年來，河?xùn)|區(qū)在城市更新中注重挖掘老舊廠房等存量資源價值，圍繞盤活存量、盤而有效積極探索。目前，全區(qū)已完成產(chǎn)業(yè)更新和正在謀劃實施的老舊廠房改造項目共計18個，總提升改造面積74.6萬平方米，連同企業(yè)自用和企業(yè)租賃的廠房，河?xùn)|區(qū)存量廠房利用率接近90%。

用好工業(yè)遺產(chǎn)

在保護中利用、在利用中保護，老廠區(qū)迎來蝶變

吃過晚飯，河?xùn)|區(qū)居民李智慧帶著孫女出門遛彎。來到金茂匯商業(yè)綜合體前廣場上，小姑娘立刻被一處外觀設(shè)計酷似龍卷風(fēng)的游樂設(shè)施吸引。

“這是由廠里的‘旋風(fēng)分離器’改造的，見它第一眼，我就認(rèn)出來了。”李智慧曾在天津第一熱電廠工作40年，廠里的布局?jǐn)[設(shè)、一草一木，都印在了她的腦海里。

始建于1937年的天津第一熱電廠——這座不少天津人口中的“一熱電”，自新中國成立后歷經(jīng)3次改擴建，成為全市主要的電力和熱力輸出地之一。然而，作為一家火力發(fā)電廠，隨著設(shè)備逐漸老舊落后，其污染問題愈發(fā)凸顯。2011年，“一熱電”實施關(guān)停并轉(zhuǎn)、退城搬遷，老廠區(qū)燃燒了70多年的爐火就此熄滅。

“搬遷后，老廠區(qū)一直處于閑置狀態(tài)，院子里的雜草一度長到半人多高。”退休后的李智慧時�；乩蠌S區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，每次看到這般景象，心中都不是滋味。

“‘一熱電’老廠區(qū)何去何從?如何兼顧保護與利用?我們反復(fù)研究，決定摸清家底、規(guī)劃先行。”天津市規(guī)劃和自然資源局名城保護處(城市設(shè)計處)副處長張津誠說，不只是“一熱電”，前些年，隨著天津工業(yè)布局重心東移，海河沿線大量廠房閑置。

2014年，天津市規(guī)劃部門牽頭，聘請專業(yè)團隊對全市工業(yè)遺產(chǎn)進行詳細(xì)摸排，并同步進行篩選、分類。以此為依據(jù)，《天津市工業(yè)遺產(chǎn)保護與利用規(guī)劃》2016年正式出臺。按照規(guī)劃，“一熱電”被確定為天津市二級工業(yè)遺產(chǎn)，需“重點保護建筑外觀、結(jié)構(gòu)、景觀特征，對功能可做適應(yīng)性改變”。

原則確立，思路打開。2016年，“一熱電”地塊以“帶地上物出讓”形式順利出讓，改造提升方案經(jīng)天津市、河?xùn)|區(qū)相關(guān)部門審核確定。“方案保留老廠房‘長進深、高內(nèi)空、大跨度’的整體結(jié)構(gòu)，注重挖掘工業(yè)遺產(chǎn)主體建筑的空間屬性和內(nèi)涵。”張津誠說。

改造后的“一熱電”——如今的天津金茂匯商業(yè)綜合體，設(shè)計匠心處處可見：巨型煤斗懸掛于商場入口處，混凝土結(jié)構(gòu)與玻璃結(jié)構(gòu)各占一半，結(jié)合內(nèi)置燈光，渲染出傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的別致美感;商場新建樓體與老廠房銜接處的大廳，主體是玻璃結(jié)構(gòu)，游客在商場內(nèi)可欣賞到老廠房的紅磚立面、煤斗群落;一樓一家工業(yè)風(fēng)主題的咖啡店內(nèi)，圓形咖啡桌被水泥色的墻板一一隔開，在保留廠房原有承重結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，為消費者營造出隱私空間……

“設(shè)計建設(shè)過程中，我們與規(guī)劃、文保等部門反復(fù)溝通，既要修舊如舊，也要新舊并置。”天津金茂匯商業(yè)綜合體項目工程負(fù)責(zé)人郝斌說，雖然采用修繕保護方案的建筑綜合成本較“平地起樓”方案高出許多，但項目的社會價值與經(jīng)濟價值正日益顯現(xiàn)：“每個月，我們都會外租場地，舉辦一兩場大型活動，很多人被改造后的老廠房、老建筑所吸引。‘引流’的同時給綜合體帶來效益，也擴大了工業(yè)遺產(chǎn)的知名度。”

“推動全市存量資產(chǎn)盤活，作為老工業(yè)基地的河?xùn)|區(qū)是重中之重。我們因地制宜、分類改造，推動工業(yè)遺產(chǎn)在保護中利用、在利用中保護。”天津市規(guī)劃和自然資源局河?xùn)|分局局長胡安乾說。

在保護中利用、在利用中保護，一個個老廠區(qū)迎來蝶變——

修繕改造后的天津第三棉紡織廠舊址，如今已被打造成集創(chuàng)意設(shè)計、時尚消費、文化演出于一體的“棉3創(chuàng)意街區(qū)”，恢復(fù)歷史風(fēng)貌的一幢幢老廠房成為國內(nèi)外不少藝術(shù)家和知名品牌創(chuàng)意設(shè)計公司青睞的辦公場所;

正在更新改造的天津第一機床總廠，變身“工業(yè)博物館”：津一會客廳、津一廠史館等更新項目開始試運營，相關(guān)車間改造成工業(yè)科技博物館，記錄時光流轉(zhuǎn)，鐫刻工業(yè)文明;

…………

“我們將堅持傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合，做實工業(yè)遺產(chǎn)保護利用，推動歷史文化保護與城市更新有機統(tǒng)一。”胡安乾說。

“既保留了我們老職工的回憶，又讓年輕人有了愛逛的地方，還大大改善了周邊環(huán)境。”看著改造后的“一熱電”，李智慧豎起大拇指點贊。

盤活閑置園區(qū)

聚焦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育增量，借助城市體檢發(fā)現(xiàn)問題，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

位于河?xùn)|區(qū)的鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，略顯陳舊的外墻與現(xiàn)代化的室內(nèi)裝修形成鮮明對比。共享會議室里，創(chuàng)業(yè)者鄭麗剛剛開完一次團隊會議，“園區(qū)還建有共享咖啡廳、冷庫等設(shè)施，能夠滿足企業(yè)辦公和貨品存儲等需求。”

2023年3月，從事醫(yī)療器械貿(mào)易行業(yè)多年的鄭麗決定自己創(chuàng)業(yè)。了解到生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是河?xùn)|區(qū)的重點產(chǎn)業(yè)，鄭麗期盼在這里能有一番作為。

創(chuàng)業(yè)不易，首個難題是選擇辦公地點。“高端寫字樓租金太貴;要常去北京對接客戶，辦公場所最好離高鐵站近;得有冷庫，便于存儲公司貨品。”鄭麗說，本以為選址要大費周章，沒想到在合作伙伴介紹下，她找到鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，很快就租下兩間辦公室，一共35平方米，每月6000元的租金低于她的預(yù)期。

鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園由多座低矮長條形辦公樓圍合而成，配套建有倉庫等設(shè)施，其西北方向不到一公里便是天津站。園區(qū)產(chǎn)權(quán)方是一家駐津央企，2018年搬離后，園區(qū)閑置了3年。

近年來，河?xùn)|區(qū)加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，推動老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)被列為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。

河?xùn)|區(qū)將閑置園區(qū)盤活與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，提出圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，按照“一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、一個工作專班、一套工作方案”模式，由區(qū)政府主要負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長，多部門協(xié)同推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)盤活工作。

政府引導(dǎo)，企業(yè)跟進。2021年，在天津已有16個產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級改造經(jīng)驗的專業(yè)運營公司——鑫恩華(天津)大數(shù)據(jù)服務(wù)集團有限公司瞄準(zhǔn)發(fā)展機遇，與河?xùn)|區(qū)相關(guān)部門取得聯(lián)系。“在園區(qū)盤活改造工作專班建議下，結(jié)合市場評估，我們決定以醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)為主題提升改造園區(qū)。”鑫恩華(天津)大數(shù)據(jù)服務(wù)集團有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理張永和說，辦公區(qū)域改造風(fēng)格以共享、簡約、實用為主，更好地契合小微企業(yè)的實際需求。

“河?xùn)|區(qū)政務(wù)服務(wù)部門為我們提供點對點服務(wù)。以企業(yè)注冊為例，從申請到領(lǐng)取相關(guān)證照，只用了不到10天。”張永和介紹，河?xùn)|區(qū)發(fā)展改革委、科技局等部門派專人服務(wù)，積極協(xié)助園區(qū)招商，2021年10月，歷時5個月改造的鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園開園。

2023年9月，在鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園東南方向約3公里處，依托原藍(lán)天牙膏廠老廠房建設(shè)的河?xùn)|藍(lán)天醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園正式開園。“藍(lán)天產(chǎn)業(yè)園定位為集研發(fā)、加工、檢測、服務(wù)等為一體的綜合性醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園則主要服務(wù)于貿(mào)易類小微企業(yè)。兩個園區(qū)既錯位發(fā)展又相互促進。”河?xùn)|區(qū)發(fā)展改革委副主任韓顯說。

“聚焦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)搞盤活，目的就是系統(tǒng)推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，用盤活存量帶動培育增量，實現(xiàn)盤而有效。”韓顯介紹，近年來，河?xùn)|區(qū)堅持“一園一特色”“一樓一產(chǎn)業(yè)”，利用閑置園區(qū)培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，至今已完成12個以存量廠房為建筑主體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新改造項目。

培育增量不容易。翻開厚厚的2022年《河?xùn)|區(qū)城市自體檢報告》，盤活存量資源、帶動產(chǎn)業(yè)煥新是重點內(nèi)容，存在的問題被直接點出：“工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等產(chǎn)業(yè)空間占比偏低”“現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)中傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和中低端業(yè)態(tài)占比仍然較高”“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)新增長點引入和見效不夠”……

“為了讓有限的存量資源發(fā)揮更大價值，我們深入開展城市體檢，以體檢結(jié)果助推發(fā)現(xiàn)和解決問題，推動更好盤活存量資源。”河?xùn)|區(qū)住房和建設(shè)委員會四級調(diào)研員楊忠介紹，根據(jù)體檢報告指出的問題，結(jié)合存量資源類型和分布，2023年，河?xùn)|區(qū)在區(qū)級城市更新專項規(guī)劃中明確提出“一站一帶一園多點”的城市更新發(fā)展格局——

“一站”即天津站，為高效融入“軌道上的京津冀”，將火車站及周邊片區(qū)低效閑置資源充分整合利用;“一帶”指海河?xùn)|岸發(fā)展帶，整合提升海河?xùn)|岸產(chǎn)業(yè)、空間和特色文化資源，更新打造新消費走廊;“一園”即河?xùn)|區(qū)重點建設(shè)的金貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，依托以存量資產(chǎn)為主的園區(qū)資源，進一步服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展;“多點”是指圍繞全區(qū)點狀分布的存量資源，打造特色，全面發(fā)力。

如今的鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，在河?xùn)|區(qū)城市更新專項規(guī)劃中被納入“一站”布局。隨著天津站周邊低效閑置資源被陸續(xù)盤活，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，片區(qū)活力持續(xù)提升，鑫創(chuàng)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園駛?cè)氚l(fā)展快車道：開園兩年多來，已吸引208家企業(yè)注冊，入駐率達(dá)到98%，2023年創(chuàng)造稅收2500余萬元。

改造邊角地塊

改善城市公共空間，將城市“零碎地”變成“金角銀邊”

停車、插槍、掃碼……清晨6點，家住河?xùn)|區(qū)大王莊街道積善里社區(qū)的網(wǎng)約車司機李鳴，來到社區(qū)附近的一處快充站給車充電。40分鐘后電量充滿，李鳴系上安全帶，準(zhǔn)備出發(fā)。

幾年前，新能源汽車充電難還是李鳴的煩心事。“小區(qū)及周邊充電樁少，有時很久都找不到空閑的充電樁。”李鳴說，這些年，小區(qū)內(nèi)新能源汽車日漸普及，不少居民多次向社區(qū)反映，希望改善社區(qū)的充電條件。

然而，積善里社區(qū)內(nèi)本就擁擠，角落里劃滿停車位，要想單獨再劃出一片地方建集中充電站，不具備條件。在河?xùn)|區(qū)，積善里社區(qū)的情況不是個例。

“作為老工業(yè)區(qū)，河?xùn)|區(qū)老舊廠房多，老舊小區(qū)也多，配套設(shè)施大都不完善。”楊忠介紹，過去工業(yè)廠區(qū)多為“職住一體”發(fā)展模式，職工宿舍、住宅小區(qū)等多半建在廠區(qū)周邊，“要想有效盤活老舊廠房，勢必要更新改造周邊老舊小區(qū)。”

“作為區(qū)屬國有企業(yè)，我們這些年承擔(dān)了大量的老舊小區(qū)改造任務(wù)。改造完成后，難免形成一些面積小、分布零散、難以規(guī)�；�建設(shè)開發(fā)的邊角地塊。”天津市嘉華城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理劉德銀說，“這些地塊利用率低，也缺乏日常管護。”

迎著問題上。近年來，河?xùn)|區(qū)國資委鼓勵區(qū)屬國有企業(yè)在城市開發(fā)建設(shè)中完善生活服務(wù)功能，努力把“零碎地”變成城市的“金角銀邊”。

2021年，劉德銀牽頭組成調(diào)研組，深入積善里等社區(qū)走訪，并與居民代表座談。“調(diào)研中，許多新能源汽車車主反映小區(qū)充電難，還發(fā)現(xiàn)有個別車主私拉電線充電，既不方便，更不安全。”劉德銀說，“我們就想，是不是可以利用邊角地建設(shè)集中充電站?調(diào)研后，我們聯(lián)系了國網(wǎng)天津市電力公司，商量如何解決問題。”

如今李鳴給汽車充電的快充站，所在地便是積善里社區(qū)東北角的一塊邊角地。地塊面積不大，僅約690平方米，形狀還不規(guī)則——由于兩旁道路呈“人”字形分布，充電站只能建成各邊不等長的四邊形。別看它不起眼，這座快充站距離周邊11個老舊小區(qū)最近，可以服務(wù)近2萬名居民。

目前，積善里社區(qū)及周邊已建成4座快充站，大大緩解了附近居民的“充電焦慮”。

邊角地還有多重新功能。“我們在全區(qū)廣泛開展零散存量地塊調(diào)研，針對不同區(qū)域民生需求實施‘微更新’改造。”河?xùn)|區(qū)國資委副主任肖軍介紹，河?xùn)|區(qū)利用邊角地打造停車場、口袋公園、特色市集等，補齊民生短板，推動城市功能、品質(zhì)不斷提升，“未來我們將繼續(xù)挖掘邊角地的資源價值，按照‘成熟一個、實施一個’的思路，不斷改善城市公共空間，讓小地塊發(fā)揮大作用。”

推動多方共贏

吸引社會力量參與，國企民企攜手共奏“交響曲”

2000多平方米的“廠房”里，顧客絡(luò)繹不絕，箱包、樂器、玩具等各式二手商品琳瑯滿目……這里是河?xùn)|區(qū)二次方二手商品流通電商產(chǎn)業(yè)園。周末，天津市民鄒依蓉前來“淘寶”，喜上眉梢：“‘淘’到了心儀的手提包和一把古典吉他!”

位于河?xùn)|區(qū)十四經(jīng)路3號的這座電商產(chǎn)業(yè)園，2022年6月開園運營。園區(qū)匯集經(jīng)營二手箱包、數(shù)碼產(chǎn)品等生活消費類商品的小微企業(yè)，集展銷、鑒定維修、直播帶貨和企業(yè)辦公等多種功能于一體。

“這里是天津市原木材四公司舊廠房，后來幾經(jīng)變更使用，從2019年12月后閑置，只有部分區(qū)域用來存放雜物。這么好的地段，太可惜了。”肖軍說。

2022年初，作為河?xùn)|區(qū)屬國有企業(yè)，天津市嘉盛城市運營管理集團有限公司(以下簡稱“天津嘉盛集團”)接下盤活改造任務(wù)，但新問題隨之而來：給園區(qū)引入什么產(chǎn)業(yè)?怎樣才能有效盤活?主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)投資的天津嘉盛集團對此沒有經(jīng)驗。“我們?nèi)绻�獨立運營，資金壓力也大。”天津嘉盛集團副總經(jīng)理郭春海坦言。

怎么辦?經(jīng)多方考察，天津嘉盛集團得知一家民營企業(yè)——廣澤企業(yè)管理集團有限公司(以下簡稱“廣澤集團”)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理方面頗有經(jīng)驗，經(jīng)過多輪溝通，雙方?jīng)Q定共同出資成立天津市河?xùn)|城市更新產(chǎn)業(yè)運營有限公司，合力盤活這處閑置廠房。

國企民企攜手。天津嘉盛集團負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)計改造，聯(lián)系相關(guān)單位為園區(qū)改造開展合規(guī)性評估;廣澤集團則對區(qū)域市場進行調(diào)查，提出運營方案。

一番調(diào)查后，廣澤集團發(fā)現(xiàn)天津的二手商品交易市場基礎(chǔ)不錯，但尚未形成規(guī)模，如果做好了，潛力將會很大。

如何做好?線下線上聯(lián)動發(fā)力：線下，天津嘉盛集團抓設(shè)計改造，廣澤集團圍繞二手商品流通交易等推出產(chǎn)業(yè)論壇、展會市集等活動，匯聚人氣;線上，雙方合力推動與知名二手電商平臺合作，開展線上展銷活動，拓寬園區(qū)企業(yè)商品供銷渠道。

“這次對天津市原木材四公司舊廠房的改造，我們共出資350萬元，相比以往城市開發(fā)建設(shè)，這筆投資不算多，但撬動了社會資本，實現(xiàn)盤活利用，花小錢辦大事。企業(yè)還可以省下資金投入其他盤活改造項目。”郭春海介紹，二次方二手商品流通電商產(chǎn)業(yè)園迄今已吸引230余家企業(yè)注冊，園區(qū)企業(yè)交易額累計近5億元。

在對藍(lán)天牙膏廠老廠房的盤活中，天津嘉盛集團也是投資方。因藍(lán)天牙膏廠的產(chǎn)權(quán)屬于一家市屬國企，僅靠河?xùn)|區(qū)推動，盤活難度大。“通過市、區(qū)兩級國資部門聯(lián)動，我們與產(chǎn)權(quán)方達(dá)成共識，決定以合資方式改造產(chǎn)業(yè)園，改造完成后再引入專業(yè)運營公司進行運營。”郭春海說。

“盤活存量資產(chǎn)是場攻堅戰(zhàn)，要充分吸納社會力量參與，推動實現(xiàn)多方共贏。”肖軍告訴記者，“更新改造過程中，我們將招商工作前置，充分了解社會資本的優(yōu)勢和投資偏好，有的放矢制定社會資本參與路徑。”

“不同于新城區(qū)建設(shè)，老工業(yè)區(qū)土地資源有限，我們將不斷創(chuàng)新機制，答好盤活存量這道必答題，努力推動老工業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)、功能、品質(zhì)不斷提升。”河?xùn)|區(qū)委書記周波表示。