“以舊換新”加速度，住房消費(fèi)新動(dòng)力

汽車(chē)家電、工業(yè)設(shè)備“以舊換新”，成為了2024年的社會(huì)熱詞，給老百姓和企業(yè)帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處。

樓市政策暖風(fēng)勁吹，“以舊換新”自然不會(huì)缺席。

住房“以舊換新”，是指由政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣(mài)舊換新。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)已有逾150個(gè)城市開(kāi)展住房“以舊換新”工作，以滿足居民改善性住房需求。

鎖定新房

鄭州的曾女士通過(guò)小程序報(bào)名了當(dāng)?shù)刈》?ldquo;以舊換新”。她對(duì)三里河表示，根據(jù)流程，先進(jìn)行資質(zhì)審批，后進(jìn)行舊房估價(jià)，消費(fèi)者可以先看看報(bào)價(jià)能不能接受，再考慮是否選購(gòu)新房。

資質(zhì)審核時(shí)，讓曾女士印象很深的是需要填寫(xiě)房屋竣工時(shí)間，即要求房齡不超過(guò)20年。“主要收的是120㎡以下的戶型，舊房貸款必須結(jié)清，不考慮裝修情況。”

北京的張先生也報(bào)名參加了商品住房“以舊換新”。他心儀的新房項(xiàng)目參與了活動(dòng)，可以在還未賣(mài)出舊房的情況下，先鎖定新房房源，從而免除了后顧之憂。這就是住房“以舊換新”和普通置換的最大區(qū)別。

具體而言，流行模式是購(gòu)房者簽訂協(xié)議并繳納訂金后，中介機(jī)構(gòu)將同步掛牌舊房并推廣出售。例如，在北京，如果購(gòu)房居民90天內(nèi)舊房未成功出售，可無(wú)條件申請(qǐng)退還訂金，退款時(shí)間不超過(guò)15天。

三種模式

住房“以舊換新”的實(shí)質(zhì)，是為活躍二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷售，實(shí)現(xiàn)存量房和增量房的雙向流動(dòng)。

三里河梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前住房“以舊換新”主要有三種模式，即幫賣(mài)、收舊和補(bǔ)貼，旨在通過(guò)縮短置換周期、降低置換成本、簡(jiǎn)化出售流程，提升市場(chǎng)交易熱度。

其中，“幫賣(mài)”模式最為普遍，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，優(yōu)先推廣銷售舊房。如舊房順利售出，則可購(gòu)買(mǎi)新房。

“幫賣(mài)”模式的最大變數(shù)在于能否在約定期限內(nèi)“賣(mài)舊”，“收舊”模式則無(wú)需經(jīng)過(guò)置換流程。

“收舊”模式主要由政府牽頭，通過(guò)國(guó)資平臺(tái)等直接收購(gòu)現(xiàn)有存量住房，用于保障性住房等。有些地方還將該模式與城中村改造、房票等政策結(jié)合。

此外，不少城市出臺(tái)了“以舊換新”補(bǔ)貼政策，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新房的居民，給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)減免。

如何擴(kuò)圍

過(guò)去一年來(lái)，各地在推動(dòng)住房“以舊換新”過(guò)程中，持續(xù)優(yōu)化豐富政策，不同模式日漸融合，發(fā)揮出穩(wěn)樓市增活力的積極作用。但在執(zhí)行層面，三里河關(guān)注到一些有待研究解決的問(wèn)題。

例如，各地“幫賣(mài)”優(yōu)化交易類政策頻次最高，但實(shí)際效果在很大程度上取決于市場(chǎng)情況。又如，目前地方國(guó)企“收舊”模式整體規(guī)模尚小。

一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)三里河表示，執(zhí)行政策時(shí)的最大問(wèn)題是動(dòng)力不足。“住房‘以舊換新’現(xiàn)在還處于提倡鼓勵(lì)的階段，缺少特別的政策支持。”

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，住房“以舊換新”規(guī)則擴(kuò)圍或?qū)⑹歉鞯卣�策�?yōu)化的重要方向之一。如擴(kuò)大收購(gòu)舊房的物業(yè)類型、擴(kuò)大可置換新房的范圍、擴(kuò)大收購(gòu)舊房的區(qū)域等，甚至跨城收購(gòu)舊房，強(qiáng)化大城市的集聚效應(yīng)，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)持續(xù)注入新動(dòng)能。