瞭望丨重慶：撬動(dòng)社會(huì)力量參與城市更新

◇當(dāng)?shù)匕凑?ldquo;封閉小區(qū)變開(kāi)放城區(qū)、城墻遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業(yè)+居民”方式開(kāi)展城市更新——政府出資建設(shè)崖壁步道、提升環(huán)境，國(guó)有企業(yè)征收部分房屋引入文創(chuàng)、餐飲等業(yè)態(tài)，帶動(dòng)居民自發(fā)開(kāi)展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店

◇一些城市更新項(xiàng)目資金投入大，僅靠財(cái)政資金，地方政府面臨較大壓力。重慶市創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式，用好老城區(qū)地理區(qū)位、歷史文化等優(yōu)勢(shì)，吸引社會(huì)資本以市場(chǎng)化運(yùn)作發(fā)掘商業(yè)價(jià)值

文 |《瞭望》新聞周刊記者 周凱

游客 在 重 慶 巴 人 汲 水 公 園 游 覽 (2024 年 4 月 17 日攝) 周凱攝 / 本刊

“忍看巴人慣擔(dān)挑，汲登百丈路迢迢”。在重慶市江北區(qū)盤(pán)溪河與嘉陵江交匯處，沿崖而建的石路、傾瀉而下的瀑布、取自畫(huà)中的雕塑……巴人汲水公園仿佛讓徐悲鴻名畫(huà)《巴人汲水圖》走進(jìn)現(xiàn)實(shí)，2024年4月一開(kāi)園，就吸引了大量游客市民前來(lái)打卡。

徐悲鴻生前曾在盤(pán)溪河附近居住工作，創(chuàng)作了數(shù)百幅作品。歲月流轉(zhuǎn)，如今盤(pán)溪河片區(qū)已成為重慶中心城區(qū)，但部分區(qū)域由于建成時(shí)間長(zhǎng)，建筑、設(shè)施陳舊，品質(zhì)有待提升。

“盤(pán)溪河入嘉陵江口過(guò)去是一片荒坡和原始河道，環(huán)境雜亂。我們?cè)诔鞘懈�新中，結(jié)合生態(tài)治理，以徐悲鴻名畫(huà)為主題植入文化元素，打造城市文化名片。”公園建設(shè)方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王磊說(shuō)。眼下，江北區(qū)在盤(pán)溪河片區(qū)將老舊小區(qū)改造、藝術(shù)公園建設(shè)、徐悲鴻舊居和美術(shù)館保護(hù)提升相融合，“串珠成線”加快建設(shè)徐悲鴻藝術(shù)街區(qū)，推動(dòng)以文興城、街巷重生。

在重慶，像巴人汲水公園這樣從城市邊角地蛻變成新晉網(wǎng)紅地的案例并不少見(jiàn)。針對(duì)城市更新面臨的政府“唱獨(dú)角戲”、民間資本參與不足、建設(shè)管理存在機(jī)制障礙等問(wèn)題，重慶市著力構(gòu)建企業(yè)、居民、建筑師等主體共同參與機(jī)制，創(chuàng)新項(xiàng)目投融資模式，優(yōu)化消防、住改商等管理機(jī)制，有效撬動(dòng)社會(huì)力量推動(dòng)城市更新，一批城市更新項(xiàng)目成為宜居地、打卡地、新興產(chǎn)業(yè)聚集地、歷史文脈傳承地。

政府不再大包大攬

一些城市老舊城區(qū)面積大、居民多，城市更新只靠政府大包大攬，干部干、群眾看，難以持續(xù)。為此，重慶市通過(guò)“黨建引領(lǐng)、政府引導(dǎo)、群眾點(diǎn)單、專(zhuān)業(yè)把關(guān)”機(jī)制，調(diào)動(dòng)各方共同參與城市更新。

重慶市渝中區(qū)戴家巷是建在嘉陵江畔山崖上的老舊居民區(qū)，保留有一段清代老城墻，由于基礎(chǔ)設(shè)施破舊、缺少物業(yè)管理，崖壁上一度滿是垃圾，居民怨聲載道，生活質(zhì)量大打折扣。

重慶市渝中區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)?shù)匕凑?ldquo;封閉小區(qū)變開(kāi)放城區(qū)、城墻遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業(yè)+居民”方式開(kāi)展城市更新——政府出資建設(shè)崖壁步道、提升環(huán)境，國(guó)有企業(yè)征收部分房屋引入文創(chuàng)、餐飲等業(yè)態(tài)，帶動(dòng)居民自發(fā)開(kāi)展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。

如今，戴家巷里火鍋店、文創(chuàng)店生意紅火，物業(yè)價(jià)值大幅提升。2023年戴家巷還榮獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)。外地商人尤女士見(jiàn)證了戴家巷的蝶變：“2014年我剛來(lái)這里租房的時(shí)候，小區(qū)臟亂差。改造后的戴家巷有山城特色和歷史記憶，吸引了大量游客，我也在這里開(kāi)起了茶舍。”

城市更新規(guī)劃建設(shè)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。重慶市聚“眾智”提供專(zhuān)業(yè)力量。通過(guò)開(kāi)展規(guī)劃師、建筑師、工程師“三師”進(jìn)社區(qū)行動(dòng)，重慶市以“居民提議-群眾商議-社區(qū)復(fù)議-專(zhuān)業(yè)審議-最終決議”流程來(lái)確定城市更新方案，提升群眾支持率、獲得感。

重慶市九龍坡區(qū)民主村社區(qū)原是一家大型國(guó)企的家屬區(qū)，100余棟老居民樓，最長(zhǎng)房齡超過(guò)70年。年久失修、環(huán)境臟亂，這里與旁邊的商圈不協(xié)調(diào)。2021年九龍坡區(qū)啟動(dòng)民主村片區(qū)城市更新，在設(shè)計(jì)師和居民的共同商議助力下，施工方結(jié)合社區(qū)工業(yè)文化建設(shè)新潮時(shí)尚區(qū)、社區(qū)服務(wù)功能區(qū)、市井煙火區(qū)，注入新產(chǎn)業(yè)。2023年4月，完成更新的民主村蛻變成了“居民新家園、商圈新紐帶、創(chuàng)業(yè)新天地”，源源不斷的游客慕名前來(lái)打卡。

目前，重慶市已有近3000名“三師”服務(wù)城市更新。多次參與城市更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)的四川美術(shù)學(xué)院教授、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)城市更新專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員李向北表示，通過(guò)規(guī)劃師等專(zhuān)業(yè)人士與居民共商共創(chuàng)城市更新，將社區(qū)的歷史價(jià)值和文化內(nèi)涵最大化釋放，實(shí)現(xiàn)了公共空間的文化重塑和功能提升。

吸引社會(huì)資本發(fā)掘商業(yè)價(jià)值

不少城市更新項(xiàng)目資金投入大，僅靠財(cái)政資金，地方政府面臨較大壓力。重慶市創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式，用好老城區(qū)地理區(qū)位、歷史文化等優(yōu)勢(shì)，吸引社會(huì)資本以市場(chǎng)化運(yùn)作發(fā)掘商業(yè)價(jià)值。

幾年前，位于長(zhǎng)江之濱的立德樂(lè)洋行老建筑群因缺少管護(hù)而破損嚴(yán)重。重慶渝地遠(yuǎn)見(jiàn)文化產(chǎn)業(yè)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人夏奇鑠說(shuō)，企業(yè)與政府合作，歷時(shí)2年多修復(fù)10處歷史建筑和文物，打造集博物館、餐飲民宿、藝術(shù)沙龍等功能于一體的重慶開(kāi)埠遺址公園。2023年9月正式開(kāi)園以來(lái)，已累計(jì)接待游客近300萬(wàn)人次，公司以及公園商家營(yíng)業(yè)收入約5500萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了文物活化、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。

政府完善基礎(chǔ)設(shè)施，交由企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理;給予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，由企業(yè)一體化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)……靈活的投融資模式，盤(pán)活了一批老小區(qū)、老廠房、老街區(qū)。

依山而建的重慶市南岸區(qū)下浩里老街，一百多年前商貿(mào)發(fā)達(dá)，隨后逐漸蕭條，老建筑成了危房。政府對(duì)老街原住居民進(jìn)行安置，劃定建設(shè)紅線，經(jīng)招投標(biāo)由專(zhuān)業(yè)公司對(duì)老街進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)。南岸區(qū)商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2022年11月開(kāi)街以來(lái)，下浩里70余棟老建筑修舊如舊，整體出租率達(dá)90%、入駐商家約110家，成為重慶文旅新地標(biāo)。

社會(huì)資本的參與，還為城市社區(qū)治理提供了新力量。風(fēng)格統(tǒng)一的居民樓，綠樹(shù)成蔭的街道，富有文藝氣息的咖啡館、火鍋店、書(shū)吧等特色小店……改造后的南岸區(qū)南坪街道后堡社區(qū)，吸引了不少年輕人前來(lái)消費(fèi)打卡。

“前些年這里是個(gè)老舊居民區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施破舊，配套也不全，居民以老年人為主。改造后，環(huán)境提升、店鋪增多，吸引了很多年輕人來(lái)這里玩。家里人還帶我喝咖啡，我們心態(tài)也變年輕了。”談到社區(qū)變化，79歲的社區(qū)居民楊達(dá)人如數(shù)家珍。

后堡社區(qū)位于長(zhǎng)江之濱的一處山坡上，建于20世紀(jì)80年代，共有居民樓47棟、居民2000多戶，設(shè)施老舊、管理缺失等問(wèn)題突出。2021年，南岸區(qū)啟動(dòng)后堡社區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。重慶市南岸區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)干部許璐介紹，改造過(guò)程中，政府除了對(duì)后堡社區(qū)的房屋外立面、道路、管網(wǎng)管線等全面完善，還著力引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，打造“城市記憶+社區(qū)商業(yè)”新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)城市更新提升與社會(huì)治理優(yōu)化“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

后堡公園經(jīng)改造擴(kuò)容，招引咖啡館、文創(chuàng)店等11家商戶;將廢棄建筑改為公益客廳，展陳社區(qū)歷史、舉辦活動(dòng)……負(fù)責(zé)后堡社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的東原集團(tuán)“致心有光”社區(qū)運(yùn)營(yíng)官朱珠說(shuō)，企業(yè)幫助社區(qū)挖掘文化、管理物業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)，租金等收益一部分返還給社區(qū)，與居民、政府一起促進(jìn)社區(qū)共治。數(shù)據(jù)顯示，與改造前相比，后堡社區(qū)物業(yè)矛盾投訴同比下降12%，居民清潔費(fèi)收費(fèi)率從原來(lái)的27%上升到了71%。

李向北認(rèn)為，市場(chǎng)化機(jī)制激發(fā)了企業(yè)投資城市更新項(xiàng)目的積極性，并按市場(chǎng)規(guī)律將歷史文化、公共藝術(shù)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)有機(jī)融合，有利于構(gòu)建宜居、共享、可持續(xù)的城市空間。

以改革創(chuàng)新推動(dòng)城市更新

城市更新只是微改造，但涉及新建設(shè)施需要用地、老舊建筑結(jié)構(gòu)變化后消防如何審批、部分臨街住宅調(diào)整為商鋪等問(wèn)題，現(xiàn)有政策并未明確。重慶市探索相關(guān)體制機(jī)制創(chuàng)新，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目落地。

在重慶南坪商圈的嘉發(fā)跨貿(mào)中心大廈，投資8億多元的高端酒店去年底投入使用。大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人費(fèi)明瑜感慨地說(shuō)：“不是政府勇于探索，這個(gè)項(xiàng)目不可能通過(guò)!”

該大廈共52層，近些年寫(xiě)字樓空置率較高，超高層建筑視野好，適合做高端酒店，可以解企業(yè)燃眉之急，豐富商圈業(yè)態(tài)。但將寫(xiě)字樓改造成酒店涉及規(guī)劃調(diào)整、尚無(wú)先例，一時(shí)讓政府犯了難。經(jīng)反復(fù)論證，重慶市相關(guān)部門(mén)大膽創(chuàng)新，這個(gè)酒店成為重慶市首個(gè)已建成投用后進(jìn)入控規(guī)調(diào)整程序的城市更新項(xiàng)目，為老舊高層樓宇更新作出了有益探索。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)介紹，針對(duì)管理體制機(jī)制難點(diǎn)，重慶市相關(guān)部門(mén)按照“包容審慎、底線管控”原則，構(gòu)建了以《重慶市城市更新管理辦法》為統(tǒng)領(lǐng)的“1+2+N”政策技術(shù)體系，為城市更新土地、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、審批、消防等提供政策支撐，并大膽探索消防設(shè)計(jì)審查告知承諾制、明確臨街住宅如何改商業(yè)等，有效解決了城市更新中消防審查、產(chǎn)業(yè)注入等難題。

重慶市渝中區(qū)大井巷社區(qū)地處繁華的解放碑商圈旁。社區(qū)黨委副書(shū)記鐘緯告訴記者，2022年老舊小區(qū)改造時(shí)，居民想將一樓住宅改為商鋪的愿望強(qiáng)烈。得益于住宅改商業(yè)政策創(chuàng)新，現(xiàn)在社區(qū)新增特色餐飲門(mén)店20多家，一處閑置多年的辦公用房已改造成火鍋店，帶來(lái)了人氣又增加了居民收入。

截至目前，重慶實(shí)施城市更新試點(diǎn)示范項(xiàng)目295個(gè)，總投資約3682億元，成為促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的重要支撐之一。