近兩年來(lái)，“地王”成為了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱詞。所謂“地王”，嚴(yán)格上是指某一區(qū)域內(nèi)總價(jià)或每畝單價(jià)最高的地塊。這些地塊大都為居住用地，容積率較低，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也都是高端類(lèi)住宅，價(jià)格不菲。因此“地王”也逐漸成為了豪宅的代名詞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前合肥市九區(qū)三縣從2015年起，至今已“誕生”了18個(gè)“地王”項(xiàng)目。在合肥樓市嚴(yán)格調(diào)控的大環(huán)境下，這些“地王”的狀態(tài)又如何呢？
2016年的合肥“地王”最多
2016年對(duì)于合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)是十分火熱的一年，目前整個(gè)合肥市的在售或即將上市的18個(gè)“地王”項(xiàng)目中，有15個(gè)在當(dāng)年產(chǎn)生。通過(guò)查詢(xún)土拍結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，這些“地王”很多都在同一天出讓?zhuān)鹤疃嗟氖窃?016年9月23日，在該日的土地拍賣(mài)中，僅一個(gè)下午的時(shí)間合肥市就“誕生”了6個(gè)新“地王”。
土地市場(chǎng)“地王”頻出，帶動(dòng)了許多中小房企“跟風(fēng)”拿地，最直接的影響就是住宅樓面價(jià)的居高不下。所謂樓面價(jià)，就是指樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本，這也是房屋售價(jià)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
有業(yè)內(nèi)人士曾分析稱(chēng)，一般情況下樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房?jī)r(jià)不會(huì)低，房?jī)r(jià)一般為樓面價(jià)的1~2倍。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，在2016年土地市場(chǎng)熱度最高的1~9月，合肥新房均價(jià)漲幅達(dá)到了令人驚訝的60.72%。
但隨著“限購(gòu)、限價(jià)”等樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，原本這些“地王”所面對(duì)的大好市場(chǎng)形勢(shì)戛然而止。根據(jù)安徽清源房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，在實(shí)施調(diào)控政策后的2017年里，合肥市土地成交金額同比下跌29.8%。全年僅有經(jīng)開(kāi)區(qū)出現(xiàn)一宗“地王”，市場(chǎng)熱度下行明顯。“調(diào)控政策對(duì)于‘地王’來(lái)說(shuō)影響比較大。”有分析人士認(rèn)為，由于這些地塊成本就很高，導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目受限價(jià)的影響無(wú)法售賣(mài)，資金不能及時(shí)回流周轉(zhuǎn)。
等待備案時(shí)間長(zhǎng) 置業(yè)顧問(wèn)不好當(dāng)
小陳是合肥市包河區(qū)某“地王”項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問(wèn)，用通俗的話來(lái)描述，他的日常工作就是“賣(mài)房子”。據(jù)他介紹，自己所在的項(xiàng)目2016年5月就已拿地，因?yàn)橄迌r(jià)的緣故，直到今年1月才拿到了合肥市物價(jià)局的預(yù)售許可證。
“只有在物價(jià)局備案了，拿到預(yù)售證之后，房子才能賣(mài)。”小陳表示，從拿地到備案超過(guò)一年的等待期，對(duì)于不少高價(jià)“地王”來(lái)說(shuō)并不少見(jiàn)。通過(guò)查詢(xún)合肥市物價(jià)局網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)，在合肥的18個(gè)“地王”項(xiàng)目中，等待期超過(guò)一年的項(xiàng)目多達(dá)一半。
置業(yè)顧問(wèn)本質(zhì)上也屬于銷(xiāo)售人員，房屋成交額的提成占據(jù)了收入的大部分，在等待預(yù)售證的過(guò)程中，工資方面就不會(huì)太寬裕。據(jù)他介紹，置業(yè)顧問(wèn)這一行流動(dòng)性特別強(qiáng)，跳槽是常有的事。“跳槽一般有兩種情況，一種是房子賣(mài)完了，一種是房子賣(mài)不掉。”在房子無(wú)法出售時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)很可能都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，基層員工也會(huì)受到影響，這時(shí)跳槽的人數(shù)就會(huì)上升。
不過(guò)今年以來(lái)，隨著一批“地王”項(xiàng)目獲準(zhǔn)入市，在項(xiàng)目上工作的置業(yè)顧問(wèn)日子就好過(guò)了很多。截至發(fā)稿，合肥市九區(qū)三縣的18個(gè)“地王”項(xiàng)目大部分都處于在售或即將開(kāi)售的階段，只有少數(shù)幾個(gè)仍在“觀望”，這也是市場(chǎng)回暖的信號(hào)之一。“雖然‘地王’盤(pán)價(jià)格都較高，但是過(guò)來(lái)看房、認(rèn)籌的人還是不少，熬過(guò)了去年現(xiàn)在算是苦盡甘來(lái)了。”小陳說(shuō)道。
“地王”項(xiàng)目仍面臨不少難題
“今年不買(mǎi)房，明年買(mǎi)地王。”這是2017年底在合肥購(gòu)房者之中流行的一句順口溜。然而這卻并不是無(wú)稽之談，在去年的低價(jià)盤(pán)逐漸售罄后，今年市場(chǎng)上可供購(gòu)房者選擇的項(xiàng)目少了很多，大眾對(duì)于2萬(wàn)元+/㎡的價(jià)格的認(rèn)可度也在漸漸提高。但看似慢慢變好的市場(chǎng)形勢(shì)卻“暗藏”著危機(jī)，對(duì)于這些“地王”來(lái)說(shuō)，前路并不是一帆風(fēng)順。
預(yù)想的價(jià)格與實(shí)際售價(jià)的出入是“地王”項(xiàng)目面臨的最大難題。雖然今年有不少“地王”入市，但價(jià)格卻低于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。以小陳所在項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目在物價(jià)局的備案價(jià)格為23821元/㎡，僅比地塊樓面價(jià)高了5000元。以這樣的價(jià)格開(kāi)盤(pán)雖然可以解決短期資金回流的窘境，但對(duì)于后期利潤(rùn)并不利。作為區(qū)內(nèi)第一個(gè)價(jià)格突破2萬(wàn)元/㎡的項(xiàng)目，“地王”在物價(jià)局備案時(shí)將精裝房改為毛坯，而這也是為了控制成本的無(wú)奈之舉。
在調(diào)控不松口的情況下，合肥仍有一些“地王”項(xiàng)目選擇等待入市時(shí)機(jī)。但這樣不僅消耗成本，而且有可能會(huì)失去市場(chǎng)。除客源的流失外，房貸利率上調(diào)也是“地王”項(xiàng)目必須要面對(duì)的難關(guān)。由于長(zhǎng)期不能備案，房貸利率不斷上調(diào)，購(gòu)房者的成本也在增加。“地王”項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶(hù)，很多就在等待的過(guò)程中逐漸流失。
合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)高端化或成趨勢(shì)
2018年6月，合肥開(kāi)始實(shí)施“毛坯”“裝修”價(jià)格分開(kāi)備案標(biāo)價(jià)，為“地王”項(xiàng)目提供了新的“出路”。通過(guò)給裝修價(jià)格標(biāo)價(jià)5000元/㎡，廬陽(yáng)區(qū)的“地王”項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到了30000元/㎡，而5000元也是目前合肥市裝修價(jià)格備案的上限。這讓不少購(gòu)房者心生質(zhì)疑：這5000元/㎡的裝修費(fèi)用到底是為了高端品質(zhì)，還是單純的為了抬高價(jià)格？對(duì)此，有專(zhuān)家表示，新政策出臺(tái)后還需嚴(yán)加監(jiān)管，交房驗(yàn)房是也要嚴(yán)格把關(guān)，防止出現(xiàn)“鉆空子”炒高房?jī)r(jià)的行為。
截至目前，合肥市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)大致平穩(wěn)，“地王”不再頻現(xiàn)，但下轄的各縣域地區(qū)一段時(shí)間以來(lái)則呈現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。在5月30日的土地拍賣(mài)中，合巢經(jīng)開(kāi)區(qū)又出現(xiàn)一宗“地王”，單價(jià)與總價(jià)均創(chuàng)巢湖新高。合肥市區(qū)內(nèi)在總體上控制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一方面在于采取了切實(shí)有力的調(diào)控措施，另一方面則在于積極推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。但縣域地區(qū)，由于在把握調(diào)控時(shí)力度不一，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，這也在很大程度上推動(dòng)了三四線城市的土地出讓金大幅上漲。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主力的趨勢(shì)下，以往房企靠囤地就能賺錢(qián)，炒房者靠買(mǎi)房就能賺錢(qián)的暴利時(shí)代一去不返。特別是在純新盤(pán)大量入市之后，庫(kù)存井噴，高價(jià)盤(pán)入市壓力越來(lái)越大。但是同時(shí)不能否認(rèn)，即使目前高價(jià)盤(pán)去化率還不是特別理想，市場(chǎng)的高端化趨勢(shì)已經(jīng)正在形成中。總體來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前合肥“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”政策下，購(gòu)房需求回歸理性。而這也是一個(gè)很好的契機(jī)，讓有購(gòu)房需求的人抓緊時(shí)間買(mǎi)房置業(yè)，而等到樓市“轉(zhuǎn)型”“地王”大規(guī)模入市之后，機(jī)會(huì)肯定會(huì)越來(lái)越少。
□ 唐朝
