小區(qū)公共收益歸屬更清晰
《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》修改草案征求意見
星報(bào)訊（記者 馬冰璐）近年來，物業(yè)與業(yè)主間的矛盾屢見不鮮。為了提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，我省將《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》修改提上日程。昨日，記者從省司法廳獲悉，《〈安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例〉（修改草案征求意見稿）》（以下簡稱“《條例》修改草案”）已全文公布，目前正在征求社會公眾意見。
降低相關(guān)事項(xiàng)表決門檻
《民法典》自今年1月1日起施行，其中對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同、建筑物和物件損害責(zé)任等內(nèi)容作出了新的規(guī)定。為了維護(hù)國家法制統(tǒng)一，本次《條例》修改草案依據(jù)《民法典》以及黨和國家行業(yè)政策的制定和調(diào)整作相應(yīng)調(diào)整。
記者注意到，備受關(guān)注的專項(xiàng)維修資金的使用，今后可能會變得“容易”�，F(xiàn)行《條例》規(guī)定，“業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意�！痹谝酝膶�(shí)踐中，這兩個“三分之二”的設(shè)置，在一定程度上導(dǎo)致專項(xiàng)維修資金的使用過程普遍存在征詢意見簽字難問題。
而《條例》修改草案將此條款改為“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主大會決定籌集專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意�！边@也就意味著降低了專項(xiàng)維修資金使用的門檻，有助于避免維修項(xiàng)目久議不決。
對于增設(shè)電梯的內(nèi)容，《條例》修改草案也將現(xiàn)行規(guī)定，“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意�！毙薷臑椤皯�(yīng)當(dāng)由本幢或本單元專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意�！�
小區(qū)公共收益歸屬更清晰
長期以來，小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)生的收益歸屬問題，一直都有爭議，如電梯廣告、車位租金等收入到底該歸誰？
現(xiàn)行條例規(guī)定，“業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)�！薄稐l例》修改草案依據(jù)《民法典》，修改為“業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”同時，《條例》修改草案還明確，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第八十三條、第八十四條規(guī)定的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營收益單獨(dú)列賬，前述收益扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有�！�
另外，關(guān)于人防車位的使用，《條例》修改草案刪除了“出租的，租賃期限不得超過三年”的規(guī)定。
新增禁止支解委托規(guī)定
關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)委托，依據(jù)《民法典》，《條例》修改草案增加了禁止支解委托的規(guī)定，將第五十七條第四項(xiàng)修改為：“可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人”。
因此，物業(yè)服務(wù)人在轉(zhuǎn)委托時，應(yīng)當(dāng)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的被轉(zhuǎn)委托第三方、審核該第三方服務(wù)質(zhì)量，避免第三方服務(wù)質(zhì)量不符，而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。
