“跳單”行為，是中介合同糾紛領(lǐng)域特別常見(jiàn)的一種糾紛類型�！睹穹ǖ洹返诰虐倭鍡l明確規(guī)定，“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”
何為“跳單”
“跳單”又稱“跳中介”，一般發(fā)生在二手房買(mǎi)賣(mài)或房屋租賃交易中，是指委托人與中介人簽訂中介合同，中介人按合同約定履行了提供房源、帶看房、促成交易等義務(wù)，但委托人“跳”過(guò)中介人，就其提供的房源直接與交易對(duì)方簽訂合同，或另行委托他人提供中介服務(wù)，通過(guò)其他中介人與交易對(duì)方簽訂合同的行為。
“跳單”行為的構(gòu)成要件
委托人繞過(guò)中介人，直接與第三人簽訂合同，并不必然構(gòu)成“跳單”，需要同時(shí)符合以下3個(gè)條件，中介人才有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬：
1.中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務(wù)
實(shí)踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、中介合同、房屋買(mǎi)賣(mài)服務(wù)合同，還有看房確認(rèn)書(shū)或看房協(xié)議書(shū)。因此，不能簡(jiǎn)單地以合同名稱來(lái)判斷是否屬于中介合同關(guān)系，如果合同內(nèi)容在實(shí)質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在中介合同關(guān)系。
合同生效后，中介人需按約向委托人實(shí)際履行報(bào)告訂約機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)的義務(wù)，比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見(jiàn)面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等，并且委托人接受了中介人提供的服務(wù)，這是中介人獲取報(bào)酬的權(quán)利來(lái)源。
2.委托人客觀上實(shí)施了“跳”開(kāi)中介人的行為
委托人在接受了中介人提供的服務(wù)后，“跳”開(kāi)中介人，直接與第三人簽訂合同，或者通過(guò)其他中介人與第三人簽訂合同。
3.委托人與第三人簽訂合同，主要是利用了中介人提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)
中介人提供的中介服務(wù)與委托人最終與第三人簽訂合同，之間存在因果關(guān)系，這是認(rèn)定委托人構(gòu)成“跳單”、應(yīng)向中介人支付報(bào)酬的關(guān)鍵。
不是所有“跳”過(guò)中介人的行為
都構(gòu)成“跳單”
通過(guò)上述分析可知，委托人“跳”過(guò)中介人的行為，并不必然構(gòu)成“跳單”，比如實(shí)踐中常發(fā)生的以下幾種情形：
1.雙方簽訂中介合同后中介人未實(shí)際提供中介服務(wù)，委托人跳過(guò)中介人直接與第三人交易，中介人無(wú)權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。
2.委托人自己通過(guò)各種途徑查詢到相關(guān)的房源信息，中介人提供的信息與委托人已經(jīng)查詢到的信息是重復(fù)的。在此情形下，不能直接認(rèn)定中介人的服務(wù)與最終合同的簽訂存在因果關(guān)系。當(dāng)然，委托人需要舉證證明自己確實(shí)事先通過(guò)其他途徑查詢到了相關(guān)信息。
3.同一個(gè)房源信息可能會(huì)在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌出售，委托人可通過(guò)多個(gè)中介人了解房源信息，也可同時(shí)委托多個(gè)中介人。此時(shí)就要判斷委托人最終簽訂合同，是利用了哪一個(gè)中介人提供的服務(wù)，而且如果多個(gè)中介人均提供了服務(wù)，委托人基于服務(wù)滿意度、中介報(bào)酬費(fèi)等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過(guò)了其他中介人，但這是委托人作為消費(fèi)者的自由和權(quán)利。當(dāng)然，委托人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是最終選擇的這一家中介人提供的服務(wù)。
