近年來，房抵經(jīng)營貸的現(xiàn)象在熱點城市多發(fā)。本該用來扶持實體經(jīng)濟的優(yōu)惠性貸款，卻一步步流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，擾亂市場發(fā)展。鑒于此，主管部門加大了調(diào)控力度，從多個環(huán)節(jié)入手，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
多方利益推動經(jīng)營貸流入樓市
近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，部分一二線城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進入樓市，催生了旺盛的購房需求。為了加強房地產(chǎn)調(diào)控，金融管理部門和金融機構(gòu)從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個人住房貸款相關(guān)政策。在住房貸款難以完全滿足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉(zhuǎn)向經(jīng)營性貸款和消費貸款。
2020年疫情發(fā)生后，為支持中小微企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)，針對中小微企業(yè)和中小微企業(yè)主的經(jīng)營用途貸款，如個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款。根據(jù)央行公布的《金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2020年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。額度充足、利率優(yōu)惠的經(jīng)營用途貸款，引來了多方覬覦。尤其是部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.5%左右，與個人住房貸款5%-6%的利率形成較大的價差，誘使部分購房者轉(zhuǎn)向申請經(jīng)營用途貸款來購買房產(chǎn)。另外，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導(dǎo)、協(xié)助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也進一步促使經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市。
資金流向難監(jiān)控 經(jīng)營貸流入樓市問題多
對于房抵經(jīng)營貸，有房產(chǎn)中介曾曝出套路：炒房客先注冊一個公司，然后向銀行或第三方拆借一筆資金，加點自有資金全款買房;接著利用作假方式，用自己名下小微企業(yè)申請低息或貼息貸款;再把剛買的房抵押給銀行，套出貼息后的成本很低經(jīng)營性貸款(有的地方貼息比例達到100%);最后用這筆貼息貸款把之前的欠款還掉。相當(dāng)于既享受極低首付，又享受極低貸款。若涉及多個環(huán)節(jié)，信貸資金用途與流向的監(jiān)控就較為困難。如果信貸資金跨行轉(zhuǎn)入多個賬戶或直接提取現(xiàn)金，對單家銀行而言，就非常難以監(jiān)控。
經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，也極易產(chǎn)生多方面問題。首先，經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入樓市，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場過熱，影響公眾對房地產(chǎn)市場預(yù)期。其次，本應(yīng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟重點領(lǐng)域的薄弱環(huán)節(jié)的金融資源被擠占，影響宏觀政策實施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問題。再次，對企業(yè)和居民個人來說，用經(jīng)營用途貸款購買住房，推高杠桿率和負(fù)債率。一旦房地產(chǎn)市場或政策發(fā)生較大變化，還可能導(dǎo)致債務(wù)危機。最后，作為其中參與主體之一的銀行，若過分依靠房地產(chǎn)來擴大規(guī)模、搶占份額，既存在政策風(fēng)險也存在信用風(fēng)險。近年來，已有多家銀行及其相關(guān)責(zé)任人由于貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場被處罰。
加強監(jiān)管 多渠道嚴(yán)防經(jīng)營貸流入樓市
實際上，一直以來金融監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高度重視，對違規(guī)資金和居民杠桿率等方面管控也趨嚴(yán)。早在2009年原銀監(jiān)會下發(fā)的《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于進一步加強信貸管理的通知》第一條規(guī)定就是，貸款發(fā)放必須用于滿足實體經(jīng)濟的有效信貸需求，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要深入細(xì)致地做好貸后檢查，堅決防止信貸資金違規(guī)流入資本市場、房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域。
就在近日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會和住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。其中要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)從貸前、貸中、貸后管理等三個環(huán)節(jié)著手，強化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
據(jù)了解，后續(xù)各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是一系列相關(guān)聯(lián)的治理整頓措施，對于經(jīng)營貸違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的幕后推手有很強的震懾作用。要嚴(yán)防經(jīng)營貸流入樓市，除此之外，還應(yīng)加強和改進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。市場趨于平穩(wěn)，通過各種手段套取資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象相應(yīng)就會減少。 據(jù)《經(jīng)濟參考報》《廣州日報》
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