近期，一些市民發(fā)現(xiàn)鏈家、貝殼等平臺(tái)的合肥區(qū)域，不再顯示二手房的成交均價(jià)以及每個(gè)小區(qū)歷史成交價(jià)格，二手房的成交趨勢(shì)和走向模塊也被隱藏。此外，根據(jù)最近發(fā)的合肥市市本級(jí)2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，合肥居住供地大幅度增加。
針對(duì)合肥樓市、土地市場(chǎng)一系列的變化，合肥市房產(chǎn)研究所專家凌斌分析認(rèn)為，這些僅是打擊合肥市二手房投資客炒作房?jī)r(jià)的第一步，建議相關(guān)部門可以向南京、杭州等地學(xué)習(xí)，盡快實(shí)施精準(zhǔn)的限售限購政策打擊二手房炒作。
變化一：中介二手房不顯示成交價(jià)
最近兩天，記者查詢發(fā)現(xiàn)，二手房成交均價(jià)以及歷史成交價(jià)格等相關(guān)信息的下架并不僅僅是線上，在合肥市的鏈家、德佑、住商、房耕邦、中科、俊家、永達(dá)、華璽、殼點(diǎn)、21世紀(jì)、澳麗、捌零房產(chǎn)、金梁地產(chǎn)等多家房產(chǎn)線下門店也同步下架。
3月30日，德佑房產(chǎn)的一名中介告訴記者，貝殼已經(jīng)在北京、杭州、天津包括合肥在內(nèi)的6個(gè)城市下架了成交價(jià)和成交情況，目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過后臺(tái)系統(tǒng)申請(qǐng)查詢報(bào)告，通過小區(qū)歷史成交記錄中很小的范圍內(nèi)成交數(shù)量的價(jià)格，打印生成紙質(zhì)報(bào)告，僅供服務(wù)交易使用。
記者表示這樣一來，客戶查詢成交價(jià)格和了解成交情況很不方便，該中介說，“因?yàn)檫@幾個(gè)城市房?jī)r(jià)漲得過快，業(yè)主掛房?jī)r(jià)基本上都會(huì)參考成交價(jià)的，會(huì)造成越往后掛越高的局面，也是政府為了調(diào)控房?jī)r(jià)的一種措施，我們現(xiàn)在就暫時(shí)不展示了。”他表示也有可能是系統(tǒng)在修復(fù)，后期會(huì)展示出來。
3月31日上午，記者再度咨詢中介公司發(fā)現(xiàn)，回應(yīng)已經(jīng)變?yōu)?ldquo;是由于系統(tǒng)升級(jí)暫時(shí)關(guān)閉成交價(jià)，嚴(yán)禁經(jīng)紀(jì)人擅自解讀曲解，對(duì)造成嚴(yán)重影響的將追究相應(yīng)責(zé)任”。記者隨后查詢安居客、58同城等平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，雖然顯示有歷史成交價(jià)，但中介表示，實(shí)際成交價(jià)要高于網(wǎng)上顯示價(jià)格，包括一些房源標(biāo)價(jià)太高也不能展示，“上面展示的房源價(jià)格與實(shí)際價(jià)格有一定的差距，價(jià)格太高的不允許掛上網(wǎng)”。
變化二：合肥2021住宅用地供應(yīng)“放量”達(dá)近萬畝
與此同時(shí)，記者注意到，3月30日，合肥市自然資源和規(guī)劃局公示了關(guān)于印發(fā)合肥市2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃(市本級(jí))的通知，其中在關(guān)于合肥市本級(jí)2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，顯示2021年度合肥市市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)9900畝地，其中商品住房用地5599.5畝;拆遷安置用地3400.5畝;租賃住房用地900畝(單列)，均為市場(chǎng)化租賃住房用地。
通知指出，為滿足居民剛需和改善型住房需求，2021年度適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域和城市新區(qū)供應(yīng)量，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在區(qū)域分布上，城市建成區(qū)計(jì)劃供應(yīng)5350.05畝(商品住房用地2800.5畝，遷安置用地2029.5畝，租賃住房520.05畝地)，城市新區(qū)計(jì)劃供應(yīng)4549.95畝(商品住房用地2800.5畝，拆遷安置用地1369.5畝，租賃住房379.95畝)，達(dá)到均衡合理布局，促進(jìn)職住平衡。
記者注意到，與前三年相比，今年合肥市市區(qū)住宅用地供應(yīng)量9900畝，供應(yīng)量大幅增加，其中2020年住宅用地為8850畝，2019年僅為5000畝，2018年為7100畝。
市場(chǎng)：中介稱二手房熱門板塊“有價(jià)無市”
樓市及土市接連出現(xiàn)變化，市場(chǎng)反應(yīng)如何?3月31日，記者走訪合肥二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，與前幾個(gè)月生意火爆的場(chǎng)面相比，一些門店有所降溫。在德佑房產(chǎn)長(zhǎng)江西路店，記者等候的十幾分鐘時(shí)間內(nèi)，只有一名顧客前來咨詢。 “現(xiàn)在交易量還是很大的。據(jù)我們后臺(tái)統(tǒng)計(jì)，3月初8天時(shí)間賣掉了以往一個(gè)月的成交量，二手房和新房的占比大約在4：1。”該店一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，但是從交易的情況看，市場(chǎng)趨于理性，去年年底非�；馃岬膶W(xué)區(qū)房、濱湖、高新等熱門板塊成交下降，目前成交量大的多是市區(qū)成熟配套的剛需樓盤，單價(jià)1萬五六，總價(jià)也并不高。“目前學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有價(jià)無市，賣家定價(jià)較高，市場(chǎng)觀望情緒較大。”鏈家房產(chǎn)的一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者，蜀山區(qū)某雙學(xué)區(qū)樓盤小戶型單價(jià)已經(jīng)掛到7萬元/平，“超過五萬我們就無法在網(wǎng)上顯示，但是賣家心態(tài)較高，要這樣定價(jià)，我們也沒辦法。”他表示，如果有顧客咨詢，他們會(huì)私下里發(fā)給顧客。
當(dāng)日下午，記者再度查詢發(fā)現(xiàn)，單價(jià)7萬的小戶型已經(jīng)搜索不到，而該經(jīng)紀(jì)人發(fā)給記者的鏈接上顯示“已停售”。“投資學(xué)區(qū)房有點(diǎn)不太理性，價(jià)格已經(jīng)漲上去了，現(xiàn)階段確實(shí)為小孩上學(xué)的可能會(huì)購買，成交量不是很高。”合肥華璽中環(huán)城店的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前市場(chǎng)的熱度確實(shí)在降低，“以前學(xué)區(qū)房出來一套賣掉一套，現(xiàn)在還有庫存。”他表示，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格將趨于穩(wěn)定，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有較大的變化。
市民：投資者觀望市場(chǎng)趨于理性
采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)市民表示房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高點(diǎn)，甚至有虛高的成分，一些原本打算購房的市民也轉(zhuǎn)向觀望。
合肥市民陳女士近期打算購房，為了對(duì)比多個(gè)小區(qū)的真實(shí)報(bào)價(jià)，她加了不同平臺(tái)的十幾位中介人員的聯(lián)系方式�？戳藘芍芊孔拥年惻堪l(fā)現(xiàn)，相較于前幾個(gè)月來看，不少業(yè)主的報(bào)價(jià)仍較高，一些業(yè)主甚至存在多次調(diào)高價(jià)格的情況，因此她暫時(shí)放棄了“以小換大”的想法。
鏈家房產(chǎn)的一名中介告訴記者，目前投資房產(chǎn)的客戶在減少，和貸款難辦也有很大關(guān)系。“很多二手房客戶要求全款，隨著銀行貸款的收緊，一些原來打算抵押貸、消費(fèi)貸的來投資房產(chǎn)的客戶也不得不打消了念頭。”
隨著昨天合肥增加住宅用地供應(yīng)的消息出臺(tái)，原本打算投資房產(chǎn)的胡先生也擱置計(jì)劃了，覺得這是政府釋放的調(diào)控信號(hào)，也是市場(chǎng)趨向理性的象征，他認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在過熱現(xiàn)象，“可能不是投資的最好時(shí)機(jī)。”
房管部門：并未要求房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)整交易模塊
對(duì)于近期下架合肥部分app出現(xiàn)下架合肥地區(qū)二手房查歷史成交記錄模塊、以及二手房成交趨勢(shì)和走向模塊等情況，3月31日，記者從合肥市房管部門了解到，這是房地產(chǎn)中介紀(jì)構(gòu)自身作出的決定，該單位并未如此要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其此行為主要是出于防止惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)上漲的需要，更是出于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和行業(yè)自身良性發(fā)展的需要，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目的，響應(yīng)和落實(shí)中央提出“房住不炒”定位。
專家建議一：實(shí)施精準(zhǔn)的限售限購政策 打擊二手房炒作
當(dāng)天下午，合肥學(xué)院房產(chǎn)研究所凌斌在接受記者采訪時(shí)分析稱，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉相關(guān)交易記錄的行為，可能是考慮房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)誤導(dǎo)老百姓。此舉從某些角度來說有助于遏制哄抬房?jī)r(jià)的上漲，也可以看出政府部門要出手穩(wěn)住房產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。
“合肥市二手房市場(chǎng)目前確實(shí)出現(xiàn)投資客對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)進(jìn)行炒作的情況，但是僅關(guān)閉交易記錄等這些措施只是第一步，要想穩(wěn)住合肥市房產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)部門需要盡快出臺(tái)精準(zhǔn)政策精準(zhǔn)打擊炒作客。”
凌斌認(rèn)為，合肥市相關(guān)部門在打擊二手房炒作方面可以學(xué)習(xí)南京、杭州等地，“比如可以出臺(tái)學(xué)區(qū)房學(xué)位制政策，也可以繼續(xù)研究多校劃片政策。”凌斌稱，除了打擊學(xué)區(qū)房炒作，在其他二手房、法拍房方面可以出臺(tái)限制房屋轉(zhuǎn)讓次數(shù)的政策。比如賣完一套房后需要時(shí)隔幾年才允許再次賣房等。“實(shí)施精準(zhǔn)的限售限購是打擊二手房炒作的根本。”凌斌說。
此外，凌斌認(rèn)為，雖然目前合肥二手房交易市場(chǎng)上可能存在“爆炒”的情況，但未來新房供應(yīng)量跟上后情況將有所緩解。“除了政務(wù)、濱湖新區(qū)等，目前合肥市場(chǎng)上其他區(qū)域如新站、瑤海等新房均價(jià)在1萬多元，是能滿足住房剛需的。”凌斌說。
專家建議二：土地拍賣要增加房企競(jìng)自持最高限制
針對(duì)合肥市提高年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的情況，凌斌分析，合肥市每年供應(yīng)土地8000多畝是正常情況。此次供應(yīng)住宅用地達(dá)到9900畝確實(shí)不易，其中一大部分原因可能是2018年至2020年合肥市住宅用地供應(yīng)量偏少，此次住宅供應(yīng)土地量的上漲有可能是填補(bǔ)前三年的空缺。
凌斌稱，要想真正達(dá)到增加住宅供應(yīng)量滿足市民住房需求，還需要一個(gè)前提，即限制房企土地拍賣最高競(jìng)自持量。“如果沒有房企競(jìng)自持最高限制，更容易出現(xiàn)土地拍賣時(shí)流拍的情況。”凌斌稱，在最近一次的合肥市土拍中，就出現(xiàn)了房企競(jìng)自持占比打破了歷史記錄的情況。
“競(jìng)自持量是加在房企的開發(fā)成本里，競(jìng)自持越高房企開發(fā)成本越高。那么即便合肥市區(qū)住宅用地供應(yīng)量加大，由于競(jìng)自持量太高，也極有可能出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，并不能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。”凌斌分析稱，如果房企競(jìng)自持比例超過10%，對(duì)其自身會(huì)產(chǎn)生壓力，再加上如遇到項(xiàng)目限價(jià)，更容易出現(xiàn)土地流拍。
記者 劉旸 徐琪琪
