畢業(yè)季臨近，租房市場(chǎng)又逐漸升溫。前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(簡(jiǎn)稱《意見》)，為引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展提供了有針對(duì)性的指導(dǎo)。
這一新政受到租客、房東與行業(yè)機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。各方普遍認(rèn)為，《意見》直接回應(yīng)了民生關(guān)切，不僅提高了對(duì)租房者的保護(hù)力度，也有利于住房租賃行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
聚焦租房痛點(diǎn)
租購(gòu)并舉，是當(dāng)前住房制度的重要內(nèi)容。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著“重購(gòu)輕租”的局面。租賃市場(chǎng)的短板，影響了租戶的獲得感，放大了供需的不平衡。
租房的痛點(diǎn)有哪些?無外乎頻繁搬家、住得不踏實(shí);溝通困難、“小摩擦”變成“大問題”;信息不暢、房東抱怨也不少等。從事傳媒工作的趙菲一直租房住。在她看來，租房過程中的不穩(wěn)定性是最大的痛點(diǎn)。“經(jīng)常要搬家。有時(shí)候是因?yàn)樽约汗ぷ髯儎?dòng)，想換個(gè)近一些的住處。多數(shù)情況下，是房東另有安排，或者房租上漲太多，不得不搬家。搬一次家很累人，也增加了不安定感，讓人覺得租來的房子不是家。”
對(duì)于有房屋出租意愿的李先生來說，想把房子順利租出去也并非那么容易。“我家有一套空閑的毛坯房想出租。如果交給中介，往往會(huì)面臨租客輪替帶來的空檔期和壓價(jià)問題。如果轉(zhuǎn)包給長(zhǎng)租公寓，又會(huì)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、房租水平隨行就市調(diào)整方面出現(xiàn)分歧，真頭疼!說到底還是要有一個(gè)完善的市場(chǎng)才行啊!”
“部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金。”“少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。”……此次發(fā)布的《意見》，在開篇就明確了要推動(dòng)解決的問題，可謂對(duì)準(zhǔn)市場(chǎng)痛點(diǎn)。
規(guī)范租金收取
貝殼研究院最近發(fā)布的《2021新青年居住消費(fèi)報(bào)告》顯示，約49.2%的受訪者目前正租房居住，租房是青年人解決居住問題的主流選項(xiàng)。其中，經(jīng)濟(jì)、方便是年輕人主要考慮因素。而工作不穩(wěn)定導(dǎo)致更換住處，虛假房源信息多，安全隱患、維修責(zé)任無人承擔(dān)，房屋質(zhì)量差及克扣押金等，是年輕人租房時(shí)遇到最多的問題。
如何讓租房者“挺直腰桿”，愿意租房、租得安心?《意見》圍繞“租金”環(huán)節(jié)給出了多項(xiàng)具體措施。
——制止“高收低出”“長(zhǎng)收短付”�！兑庖姟访鞔_住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。
自如首席運(yùn)營(yíng)官梁占華表示，《意見》的出臺(tái)，將直接推動(dòng)“高收低出”“長(zhǎng)收短付”這一行業(yè)歷史問題的解決，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。租客與房東都將成為規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境的參與者、需求者與受益者。
——對(duì)租賃企業(yè)“管資金、管貸款”。貝殼研究院分析師黃卉介紹，為了更好地促進(jìn)房屋向居住屬性回歸，《意見》明確提出“杜絕租賃企業(yè)挪用租客租金來擴(kuò)張規(guī)模”“嚴(yán)禁違規(guī)利用杠桿擴(kuò)張，不得變相開展金融業(yè)務(wù)，規(guī)范租金貸使用，防止企業(yè)以租金貸資金形成資金池”等等。“這是對(duì)過去租賃企業(yè)粗放式發(fā)展的糾偏，將提升租客和業(yè)主對(duì)租賃企業(yè)的信心，同時(shí)有效推動(dòng)輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，改善各大城市新市民特別是年輕人的居住環(huán)境。”黃卉說。
——租金變動(dòng)不能太隨意�！兑庖姟窂�(qiáng)調(diào)發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用，對(duì)于租金上漲過快的可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
嚴(yán)格租賃監(jiān)管
好的政策，不僅是解難題，還在于為市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展建制度、立規(guī)矩。
今后，住房租賃從業(yè)管理將更嚴(yán)格�！兑庖姟诽岢�，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有專門經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開展經(jīng)營(yíng)前，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推送開業(yè)信息，由所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。
同策研究院資深分析師張吉輝表示，輕資產(chǎn)住房租賃行業(yè)，進(jìn)入門檻低、行業(yè)參與者眾多，質(zhì)量參差不齊，長(zhǎng)期以來缺乏有效的抓手和方式，監(jiān)管有所不足。此次《意見》的出臺(tái)可謂有的放矢，體現(xiàn)了政府部門整治租賃市場(chǎng)亂象的決心。
“此外，通過租賃服務(wù)管理平臺(tái)信息化的建設(shè)，使物業(yè)、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)、承租人情況、資金賬戶、市場(chǎng)價(jià)格等信息公開化、透明化，這有助于解決租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱的問題，并落實(shí)了責(zé)任主體。”張吉輝說。
