在全線提高房貸利率之后,上海地區(qū)再次出臺了針對信貸端調控的房貸“補丁”。日前,記者從滬上多家中介以及相關銀行處確認,上海二手房申請房貸將執(zhí)行“三價就低”原則,即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價,選擇相對最低的價格來審批貸款額度。相關實際執(zhí)行標準、細則等還在進一步實踐中。
二手房交易存在大量陰陽合同
在實際交易中,這三者的價格各有差異,一般而言,評估價會低于市場價格。合同網簽價,是由購房者和賣房者雙方商定而成;銀行評估價由第三方評估公司評估所交易房產的資產價值;涉稅評估價,即由房產交易中心評估的價格,所繳納的稅費都是以交易中心評估價格為標準。
而在此前的二手房實際交易中,還存在大量的陰陽合同。所謂陰陽合同,就是賣家買家簽訂購房合同時把購房款拆分成“陰陽”兩個合同,分為“做高”和“做低”兩種,“陽合同”即為了應付網簽的虛假價格合同。
“之前合同很多做低的,是為了避稅。新政策出來,就是變相不讓做低合同了。”某購房者對記者說。記者了解到,此前這樣的操作很常見,一般按房產中心評估的價格寫合同,其他的錢作為裝修補貼,合起來才是實際成交價。
這樣的操作也從房產中介得到印證。“就是做低房價,做低的部分以裝修補償款給房東。”有中介人士告訴記者。
做高房價可以幫助購房者申請到更多銀行貸款,降低首付壓力,而做低房價則可以減稅。“比如以前400萬元的實際成交價,合同寫300萬元,另100萬元以裝修補償費的現金形式給賣家。對于一些要購買大戶型房、稅費加起來很高的群體,這樣操作很合算。”該中介人士表示,但最近新出了政策,需要三方評估,取最低價,銀行就是想多給你貸款也貸不了,必須按最低價。
“三價就低”抑制房價過快上漲
某國有大行工作人員向記者確認了這一原則,目前已開始實施,比起之前的貸款流程更為復雜。“8月6日我們銀行便開始按這一原則執(zhí)行,在貸款流程中,我們需要向交易中心問詢價格,一般而言,交易中心反饋的價格總是最低的,所以就按這個價格來幫客戶做貸款。”
“其實這次的‘三價合一’,針對的是二手房交易中的一些炒作行為。”在中原地產分析師盧文曦看來,一些炒房客可能會為了獲得更高杠桿,通過“陰陽合同”將房價做高,從而獲得更多的貸款;一些真正的剛需買家不會有意抬升網簽價格,反而會傾向做低房價,否則會繳納更多的稅,增加購房成本。
專家認為,結合上海此前的二手房價核驗制度,將對二手房市場產生較大影響,可有助于抑制二手房價格過快上漲,防止資金違規(guī)流向房地產,并提高稅賦公平性。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時表示,實際上“三價合一”或“三價就低”的政策,更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發(fā)。過去,銀行貸款方面出現了提高評估價變相多發(fā)放貸款的問題,從這個角度看,貸款方面也出現了各類亂象。所以,按照最低的價格來審批貸款,其實也是為了防范貸款無序的現象。就影響看,當前上海二手住宅套均價大概為350萬元,信貸管控后,可貸的資金會減少。比如,過去可以貸款120萬元的,現在可能只能貸90萬元。因此,對一些違規(guī)的操作影響是比較大的。
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