10月30日傍晚，龍湖集團(tuán)舉行投資者會議，創(chuàng)始人吳亞軍以及龍湖管理層悉數(shù)出席。
吳亞軍開門見山，再次提及交班的原因，是想要繼續(xù)推進(jìn)龍湖的公司化治理。她再次提到三年前帶領(lǐng)管理層到美的參觀學(xué)習(xí)的往事，美的創(chuàng)始人何享健將企業(yè)交給職業(yè)經(jīng)理方洪波的故事，給她種下了一顆種子，下決心讓龍湖走這一條路，“龍湖也要成為這樣的標(biāo)桿。”
她說，原本計(jì)劃要在今年中期業(yè)績前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲至今。
如今，龍湖集團(tuán)第三季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額598億，同比實(shí)現(xiàn)回正。最近一個月，龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地，累計(jì)投入超108億元。此外，1至9月龍湖經(jīng)營性收入達(dá)到172億，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。
公司業(yè)務(wù)運(yùn)營穩(wěn)定、發(fā)展路徑清晰，讓吳亞軍可以安心把公司交給管理層。
沒有辜負(fù)投資者
在會上，她還表達(dá)了對公司和資本市場一貫的看法。在她看來，公司就像一個杯子，資本市場就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場出現(xiàn)波動是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事。“我非常相信龍湖的團(tuán)隊(duì)，他們做的都是長期思考，而不是忙于應(yīng)付，”吳亞軍相信，今年公司的利潤仍然會穩(wěn)中有升，在困難的情況下能做到這一步也極為難得。
當(dāng)有投資者問到下一步她的角色轉(zhuǎn)換時，吳亞軍坦言，她會關(guān)注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點(diǎn)以及如何規(guī)避風(fēng)險。卸任之后，吳亞軍在龍湖的身份轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略發(fā)展顧問，她會與管理層保持溝通，也愿意接受管理團(tuán)隊(duì)的咨詢。
最后，她表達(dá)了對投資者的謝意。在這位龍湖的大股東看來，買龍湖的債券和股票，是對她的一種囑托。“所以過去這么多年，我殫精竭慮，隨時都惦記著還，沒有辜負(fù)大家。”
資金足夠熬過冬天
吳亞軍“交班”的底氣，不僅在于培養(yǎng)出一個可靠的管理團(tuán)隊(duì)，還在于公司運(yùn)營處在健康的狀態(tài)，這讓她對公司未來充滿信心。
龍湖集團(tuán)CFO趙軼在投資者會上表示，“我們對債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全度和扎實(shí)程度是非常重視的，市場有波動、周期有波動，今年這個時間大家都面臨巨大壓力，龍湖憑借一個非常優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)熬過這個冬天，我們是非常有信心的。”
他透露，龍湖集團(tuán)短期負(fù)債占比較少，公司還會提前償還即將到期的債務(wù)，通過這個方式減少債務(wù)壓力。截至今年上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。其中現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%。行業(yè)融資成本低于4%公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖。
趙軼提到，“我們正在安排公司的提前還債，如果順利的話，明年到期的債務(wù)只剩200億元左右，明年上半年到期債務(wù)幾乎為零”。
高度的財務(wù)自律，令龍湖獲得較高的信用評級。10月21日，標(biāo)普(S&PGlobal)在官網(wǎng)上更新了對龍湖集團(tuán)的評級結(jié)果，維持龍湖集團(tuán)“BBB”評級，展望為“穩(wěn)定”。9月底，穆迪(Moody's)發(fā)布報告，同樣維持對龍湖集團(tuán)發(fā)行人和高級無擔(dān)保評級“Baa2”，展望穩(wěn)定。
高信用評級讓龍湖融渠道資保持持續(xù)通暢。趙軼透露，“公司跟金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管層保持緊密的溝通，他們是非常支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的，即使二級市場的悲觀情緒蔓延，但金融機(jī)構(gòu)跟龍湖建立了深厚的信任關(guān)系，他們會堅(jiān)定為我們的融資提供支撐”。
此外，趙軼透露，龍湖第二筆中債增信債券正在推進(jìn)。他相信，“利用公司的信用優(yōu)勢，鋪排融資結(jié)構(gòu)，同時讓債務(wù)結(jié)構(gòu)變得更安全，通過資金的正向循環(huán)來穿越這個周期。”
未來龍湖去向何處？
安全穿越周期之外，外界更關(guān)心的是新董事長會帶領(lǐng)龍湖走向何處?
吳亞軍在投資者溝通會議上提到，其實(shí)從2021年7、8月份開始，陳序平已經(jīng)開始執(zhí)掌公司大盤面。
陳序平說，當(dāng)時他已經(jīng)洞察到行業(yè)出現(xiàn)變化的苗頭，所以主動進(jìn)行戰(zhàn)略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。
城市方面，陳序平系統(tǒng)梳理了龍湖進(jìn)駐的68個城市，篩選出20個重點(diǎn)城市和14個機(jī)會城市，因此2021年9月之后，龍湖著重在這些高量級城市進(jìn)行投資拿地。
航道方面，陳序平提到，航道將全面回歸生意邏輯，每個航道業(yè)務(wù)都能實(shí)自身“造血”。
陳序平坦誠，行業(yè)的波瀾動蕩要高出他的預(yù)期，但好在龍湖已經(jīng)提前做了鋪排，所以“到今天為止，我們?nèi)匀荒軌虬凑兆约旱墓?jié)奏獲取土地”。
最近一個月，龍湖頻繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地塊，拿地金額超過108億元，成為在北京等城市第三輪集中供地中唯一拿地的民營房企。
如何做到現(xiàn)金流安全?在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，陳序平提出要關(guān)注經(jīng)營性現(xiàn)金流、保障回款率。據(jù)他透露，通過一套科學(xué)的工具，龍湖今年首開的項(xiàng)目，經(jīng)營性現(xiàn)金流平均回正周期大概在12-18個月，最快的項(xiàng)目只需要6-8個月。在銷售回款方面，因?yàn)楫?dāng)前市場按揭房款是比較寬松的，加上龍湖客戶質(zhì)量較高，有部分客戶能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)月按揭當(dāng)月放款，這進(jìn)一步提高了龍湖現(xiàn)金流的安全度。
對龍湖來說，現(xiàn)金流安全的另一重保障是經(jīng)營性業(yè)務(wù)。陳序平預(yù)計(jì)，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)以及智慧營造等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在明年都將實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，從而保障整個集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正。據(jù)龍湖集團(tuán)披露，1-9月，公司經(jīng)營性收入達(dá)到172億元，平均每個月有20億元的資金到賬。
在陳序平的規(guī)劃里，未來5-10年，龍湖的經(jīng)營性收入會占到整個集團(tuán)營收的30%，為公司貢獻(xiàn)50%的利潤。“到那時，龍湖長相跟現(xiàn)在已經(jīng)完全不一樣了。”
