最大房產(chǎn)中介也扛不住了，什么信號？

日前，國內(nèi)最大的二手房交易企業(yè)鏈家，突然高調(diào)宣布下調(diào)中介費率，從雷打不動的2.7%降低到2%。收取方式從買房人承擔(dān)變成建議買賣雙方各1個點。市場方面表態(tài)，中介費率的下調(diào)有望加速二手房市場活躍度的提升，而從單邊改為雙邊承擔(dān)，則是買方市場形成后的自然選擇。

500萬元房子購房成本省8.5萬元

中介費從2.7%下調(diào)至2%，且買賣雙方承擔(dān)后，記者算了筆賬。以目前市場主流的剛需房源500萬元/套為例，購房者原本需要繳納的中介費為13.5萬元，改革之后如果雙方按照各1個點的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，購房者的中介費支出為5萬元，購房成本降低8.5萬元，下調(diào)幅度超過60%。

而從置換需求角度考慮，以希望賣掉500萬元房源置換800萬元房源且兩套均為二手房的賣一買一需求者為例，原中介費政策賣一買一總中介費最高支出為21.7萬元，而新的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后賣一買一總支出為13.5萬元，下降幅度近四成。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在本輪調(diào)整前，中介費價位相對較高的城市包括成都、西安和北京，中介費率分別為2.8%、2.8%和2.7%。中介費相對較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，中介費率分別為1.5%、1.8%和1.9%�？傮w而言，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市中介費相對較高。而在城市規(guī)模小、二手房市場不太活躍且購買力相對不足的城市，中介費則相對較低。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，企業(yè)端進(jìn)行中介費率調(diào)整，是對此前住建部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》的落實。

今年5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中明確提出，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。

此外，政策也明確，要嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。”

存量時代的必然趨勢

某頭部中介李博(化名)向記者透露，之前北京的中介費收取，基本是由買方承擔(dān)，甚至在市場好的時候，買賣雙方還會商定由買方承擔(dān)賣方的一部分稅費。但隨著房地產(chǎn)市場下行，目前已經(jīng)出現(xiàn)有業(yè)主為了賣掉房子，愿意承擔(dān)一半中介費的情況。在李博看來，當(dāng)前中介費率、單邊改雙邊的調(diào)整，是市場變化的結(jié)果。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，在二手房掛牌量愈發(fā)高企的背景下，買方時代已經(jīng)到來，降低中介費率可以促進(jìn)二手房的交易量，尤其是在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對二手房交易的釋放起到帶動作用。而“雙向收費”模式，則可降低買方此前的交易“負(fù)擔(dān)”。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提醒稱，合理降低房產(chǎn)中介費，要注意各種形式的費用轉(zhuǎn)嫁，防范出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的老問題等。同時“雙向收費”模式也要嚴(yán)管中介兩頭吃等問題。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在存量時代，房屋大量供應(yīng)的情況下，買方時代到來，房子交易難度加大，經(jīng)紀(jì)費率下調(diào)是大概率事件，也是必然趨勢。

李宇嘉分析稱，在當(dāng)前交易量下降、交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強(qiáng)，也愿意降低費率。另外，掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強(qiáng)，買方也愿意支付一定的經(jīng)紀(jì)費。

同時，房屋供應(yīng)量大增，區(qū)域分化明顯的情況下，買方有大把機(jī)會可挑可選，怎么買到性價比最高的房子，需要中介的精細(xì)化服務(wù)。由此，未來買賣雙方均支付經(jīng)紀(jì)費的情形和案例，將會大量出現(xiàn)。“買方付全部中介費，賣家實收”的時代結(jié)束了。這有利于降低買方的成本，促進(jìn)二手房交易活躍。

市場份額有望進(jìn)一步提升

與二手房市場活躍度提高相對應(yīng)的，是鏈家這個北京地產(chǎn)中介老大市場份額在中介費下調(diào)后的進(jìn)一步提升可能。

知情人士透露，自2008年頂住樓市縮量、逆勢擴(kuò)張后，鏈家在北京始終保持市場份額老大的地位。從北京市住建委每月公布的十大經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)簽排名看，鏈家最高曾經(jīng)占比北京二手房市場交易總量的五成以上。

超高的市場份額和賣方市場的持續(xù)，讓鏈家有了對中介費定價的絕對話語權(quán)。

“其他家長期只能在6折傭金附近競爭，但上漲的時候購房者即便在意也沒有太多談判的空間，現(xiàn)在的市場不一樣了。”據(jù)上述知情人士透露，隨著買方市場的正式到來，北京二手房在認(rèn)房不認(rèn)貸落地后，并沒有出現(xiàn)期待中的“暴漲”，橫盤的局面讓購房者有了更多談判的空間。

在此基礎(chǔ)上，其他中介公司給出的實際折扣，也不斷蠶食著鏈家的市場份額。此次鏈家下調(diào)傭金，除了順應(yīng)兩部委的要求和市場的走勢外，也更有利于收復(fù)被蠶食的市場份額。