開發(fā)商官宣漲價(jià)、推“保價(jià)協(xié)議” 是噱頭還是市場回暖？

房企們開啟戰(zhàn)術(shù)性“護(hù)盤”。

近日，成都多家房企官宣旗下所有項(xiàng)目在售房源單價(jià)上調(diào)2%;此外，“保價(jià)”營銷也重出江湖，央企在內(nèi)的多家開發(fā)商推出“保價(jià)協(xié)議”，讓購房者“大膽”入市。

成都多家房企官宣漲價(jià)

近日，成都當(dāng)?shù)囟嗉曳科笙嗬^宣布上調(diào)旗下在售項(xiàng)目價(jià)格2%。

公開信息顯示，9月20日，成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)文稱，綜合考慮當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)及開發(fā)建設(shè)成本等因素，自10月1日起，對集團(tuán)旗下所有在售住宅項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。

上述文件提及，“要求各項(xiàng)目公司及營銷團(tuán)隊(duì)快速妥善完成已認(rèn)購未簽約房源的簽約流程，確保交易快速順利完成。同時(shí)對于尚未完成購房的意向客戶，各項(xiàng)目公司及營銷團(tuán)隊(duì)需積極履行告知義務(wù)”。

澎湃新聞從成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下項(xiàng)目售樓處確認(rèn)了文件的真實(shí)性。該集團(tuán)位于雙流區(qū)的一項(xiàng)目營銷人員表示，之前處于成本價(jià)銷售狀態(tài)，即便后續(xù)漲價(jià)，項(xiàng)目價(jià)格也較周邊樓盤具備性價(jià)比。前述人員稱，項(xiàng)目將于國慶節(jié)10月1日起漲價(jià)，節(jié)前仍有一定優(yōu)惠。

同日，成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司也發(fā)文跟進(jìn)稱，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)及公司成本因素，自10月1日起對公司所有在售項(xiàng)目在售房源單價(jià)上調(diào)2%。

對于房企欲上調(diào)房價(jià)的舉動(dòng)，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，前述所涉企業(yè)和項(xiàng)目在成都并不具備代表性，成都項(xiàng)目本身有漲有跌，2%的幅度也屬于企業(yè)正常營銷動(dòng)作。

官宣漲價(jià)的真實(shí)效果還不得而知。不過，嘉禾興地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，發(fā)布這樣的信息，也是希望能幫助穩(wěn)定市場預(yù)期和信心。

澎湃新聞關(guān)注到，在這兩家房企之前，今年8月，四川中茅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在成都的項(xiàng)目也曾官宣漲價(jià)。彼時(shí)，該公司稱，自2024年8月5日起，將調(diào)整旗下錦江區(qū)一項(xiàng)目的銷售均價(jià)，上調(diào)幅度同樣為2%。

據(jù)澎湃新聞了解，四川中茅上述項(xiàng)目目前仍在清盤階段。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，208套房源還剩20余套在售。房源實(shí)行一房一價(jià)，中秋期間曾推出“1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠”，目前仍可申請。

從全國范圍來看，房企官宣漲價(jià)的行為并未引起大面積的“跟風(fēng)潮”。而成都嘉禾興等房企選擇上調(diào)價(jià)格背后，或也和貝殼在成都高溢價(jià)拿地有關(guān)。該公司發(fā)文當(dāng)天，房地產(chǎn)中介巨頭貝殼旗下貝好家(成都)置業(yè)有限公司成功競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，成交總價(jià)10.76億元，溢價(jià)率42%，直接刷新成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

中指研究院四川分院表示，今年以來，成都市場與全國形勢一致，成交面積處于下行通道，但成交量級仍保持第一，市場韌性仍存。核心區(qū)域價(jià)格保持穩(wěn)定，部分熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)高改項(xiàng)目仍在刷新成交價(jià)，并且保持較為良好的去化節(jié)奏。外圍區(qū)域則呈現(xiàn)以價(jià)換量態(tài)勢。

房企推“保價(jià)協(xié)議”，地方政府研究開發(fā)“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”

除了房企官宣漲價(jià)，也有房企推出“保價(jià)協(xié)議”，讓購房者“大膽”入市、免除后市降價(jià)的后顧之憂。

據(jù)“溫州日報(bào)”，近期，溫州保利推出“保價(jià)協(xié)議”，旗下溫州一項(xiàng)目承諾“若項(xiàng)目同類房屋(僅住宅)在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣(較備案價(jià))，或有額外贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房(房款利息不計(jì))”。而在不久前，廣東保利、四川保利也紛紛官宣旗下部分房產(chǎn)項(xiàng)目的“保價(jià)”計(jì)劃。

上述文章提及，一段時(shí)間以來，部分房企為實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)資金回流，通過直接或者變相的降價(jià)，導(dǎo)致購房者觀望情緒加劇，動(dòng)搖了房地產(chǎn)市場信心，影響了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。多位意向購房人表示，作為購房人，他們不知道眼下的房價(jià)還會(huì)不會(huì)跌，誰都害怕自己站在“半山腰”。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，“保價(jià)”是保利促銷計(jì)劃的一部分。9月初，保利對外公布了“保利保價(jià)，買貴兜底”的“金九銀十放心購計(jì)劃”，主要涉及如保兜底、保特惠、保入住等方面，“保價(jià)”只是其中一個(gè)方面。

其認(rèn)為，“保價(jià)”也是營銷手段，促進(jìn)商品房去化。商品房屬于資產(chǎn)，購房者購買商品房不僅僅是自住，還有保值增值功能。當(dāng)前很多城市房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，房價(jià)下跌，購房者就不愿意進(jìn)場出手。如果承諾“保價(jià)”，就打消了購房者對房價(jià)下降的顧慮，消除購房者的觀望情緒，有助于項(xiàng)目的營銷去化。

另據(jù)“羊城派”報(bào)道，日前，新城市集團(tuán)在廣州市天河區(qū)新推售的項(xiàng)目，針對房產(chǎn)“以舊換新”行動(dòng)，推出了5年保值服務(wù)。購房者在購買該項(xiàng)目后的5年期間，若是其房價(jià)下降，企業(yè)可以按出售時(shí)的價(jià)格回收其所購單位。近年來，全國范圍內(nèi)也頻現(xiàn)推出“保價(jià)”服務(wù)的樓盤。例如去年，廣東肇慶的保利云禧一盤推出了保價(jià)協(xié)議，規(guī)定：按同質(zhì)產(chǎn)品最低備案總價(jià)保價(jià)，在保價(jià)期內(nèi)，項(xiàng)目所推售產(chǎn)品的備案總價(jià)不能低于其所屬區(qū)段建面的商品房備案總價(jià)，若違反，客戶有權(quán)在2023年6月30日前申請退房。去年8月份，深圳金碩華府也推出“保價(jià)協(xié)議”。

地方政府也在努力穩(wěn)定樓市，發(fā)文鼓勵(lì)開發(fā)商給新房“上保險(xiǎn)”。衡陽市政府辦公室于今年9月印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》，提出支持保險(xiǎn)公司研究開發(fā)房地產(chǎn)保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)新險(xiǎn)種，鼓勵(lì)開發(fā)商購買保險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“保價(jià)”有利于穩(wěn)房價(jià)，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。有房企實(shí)行“保價(jià)”計(jì)劃，如果營銷去化效果較好，可能會(huì)有其他房企效仿 但是也考驗(yàn)房企對市場走勢的把握能力及自己項(xiàng)目產(chǎn)品的信心。另外，房企“保價(jià)”，有助于購房者穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。

房地產(chǎn)利好不斷，業(yè)內(nèi)預(yù)判市場有望筑底企穩(wěn)

值得一提的是，近日監(jiān)管層多次提及房地產(chǎn)，且持續(xù)為房地產(chǎn)市場注入信心。

先是央行政策大禮包落地。9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上，中國人民銀行主要負(fù)責(zé)人介紹，在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，包括引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

緊接著中共中央政治局于9月26日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)預(yù)判，四季度到明年年初，住房支持政策將進(jìn)一步發(fā)力。房地產(chǎn)市場有望觸及階段性底部后筑底企穩(wěn)。銷售及房價(jià)跌幅有望邊際收窄，房企償債壓力減輕，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得以緩釋，一線及部分重點(diǎn)二線城市土地市場可能先行邊際回暖。保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”建設(shè)項(xiàng)目可能會(huì)加快項(xiàng)目建設(shè)落地，房地產(chǎn)投資趨勢上可能先抑后穩(wěn)。