飲水機(jī)、電梯廣告屏……物業(yè)引入小區(qū)設(shè)備要業(yè)主同意嗎？收益都去哪兒了？

這兩年，小區(qū)里多了很多各種各樣的機(jī)器、設(shè)備。最常見的可能是直飲水機(jī)，快成了居民小區(qū)的標(biāo)配了，24小時(shí)大家都可以拎著桶下樓打水，類似的還有自助碾米機(jī)。

如果這些設(shè)備還給居民提供了一些便利，那么安裝在樓道里、電梯里的廣告設(shè)備，恐怕對(duì)居民來說就沒有那么明顯的好處了。它們有的可能只是一個(gè)燈箱，但也有不少是直接裝了一臺(tái)電視，24小時(shí)循環(huán)播放廣告，不但談不上便利，有時(shí)候甚至有些擾民。

這些五花八門的設(shè)備進(jìn)入居民小區(qū)的時(shí)間長(zhǎng)了，很多人可能已經(jīng)習(xí)慣了它們的存在。那么，當(dāng)初到底是誰決定引入這些設(shè)備的?安裝這些東西需要經(jīng)過業(yè)主同意嗎?作為業(yè)主，知道這些設(shè)備產(chǎn)生了多少收益、收益又去了哪里嗎?

近年來，不少物業(yè)公司將各類自助設(shè)備引入小區(qū)，但是在公共空間設(shè)置此類設(shè)備，是否經(jīng)過了居民同意?陳女士說，他們小區(qū)最近又多了凈水機(jī)，卻沒有看到任何通知。

某小區(qū)業(yè)主 陳女士：最近我看到我們家小區(qū)入口，有一個(gè)凈水機(jī)，我知道這些機(jī)器入駐應(yīng)該是有一些收益的，但我沒有看到物業(yè)進(jìn)行通知，也沒有標(biāo)準(zhǔn)的流程，例如開業(yè)主大會(huì)表決投票等。物業(yè)也沒有跟我們講這些收益最后用到哪里去了，對(duì)于這一點(diǎn)，我們業(yè)主也很疑惑。

不僅是直飲水機(jī)，很多小區(qū)內(nèi)還有各式平面廣告投放，電梯里更是循環(huán)播放廣告視頻，這些設(shè)備的安裝、廣告的投放是否經(jīng)過了業(yè)主同意?產(chǎn)生的收益又去了哪里?對(duì)于居民的這些問題，安徽省宿州市某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理劉成表示，他們通過和供水公司協(xié)商，每臺(tái)直飲水機(jī)每年向物業(yè)交納占地費(fèi)用2000元左右，物業(yè)每年可收益近8000元，都用在了小區(qū)的日常維護(hù)。

至于這些設(shè)備是如何安裝的?江西南昌某物業(yè)公司管理人員林先生向記者解釋，一般業(yè)主與物業(yè)在簽訂的合同中都會(huì)授權(quán)物業(yè)對(duì)相關(guān)公共場(chǎng)地進(jìn)行管理。

江西南昌某物業(yè)公司管理人員 林先生：主要還是取決于我們與居民簽訂的物業(yè)服務(wù)合同里面有沒有相應(yīng)的條款。如果合同中明確了，我們物業(yè)公司可以利用公共區(qū)域場(chǎng)地、房屋從事經(jīng)營活動(dòng)，那么在引入自主設(shè)備時(shí)，就不再需要單獨(dú)征求每一位業(yè)主的意見，就和小區(qū)平時(shí)租賃攤位產(chǎn)生的收益是一個(gè)性質(zhì)。因?yàn)閷?shí)際按照相應(yīng)的條款，已經(jīng)賦予了物業(yè)在這方面的自主權(quán)。在產(chǎn)生收益使用方面，一部分會(huì)用于小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，組織日常的一些活動(dòng)，通過這種方式回饋給了業(yè)主。

北京某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理李先生告訴記者，電梯廣告費(fèi)、直飲水機(jī)安裝費(fèi)，都補(bǔ)了小區(qū)公共維修基金的缺口。公共收益費(fèi)用如果用完了，再修電梯的話，就得需要公共維修基金了，公共維修基金要不全的話，到時(shí)候就得上門收費(fèi)。

記者查閱此前媒體報(bào)道發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)業(yè)主每年都會(huì)收到物業(yè)發(fā)放的一筆公共區(qū)域收益，原來，這些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)約定，公共場(chǎng)所的收益要按比例發(fā)給業(yè)主。南昌市濱江豪園業(yè)委會(huì)主任劉江峰告訴記者，當(dāng)初業(yè)委會(huì)在招標(biāo)時(shí)，就已經(jīng)將相關(guān)條款列入合同，物業(yè)必須將公共區(qū)域收益的一半返還給業(yè)主。

南昌市濱江豪園業(yè)委會(huì)主任 劉江峰：我們業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主跟物業(yè)簽訂合同，在合同里就標(biāo)明了哪些東西是要分成的，公共收益比方說停車場(chǎng)、廣告，還有擺攤設(shè)點(diǎn)的，這是屬于我們小區(qū)共有的。按照五五分成，我們?nèi)ツ暌粦羰欠至?000元。公共收益不是都發(fā)給業(yè)主，還要做一些小區(qū)的建設(shè)。

北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣介紹，一些小區(qū)物業(yè)在與業(yè)主簽訂合同時(shí)，可能會(huì)在條款中約定由物業(yè)公司來負(fù)責(zé)公共區(qū)域管理，但其相關(guān)收益的歸屬，《民法典》有明確規(guī)定：

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事 王玉臣：業(yè)主共有部分所產(chǎn)生的這些收益，在扣掉必要的成本性支出之外，也應(yīng)當(dāng)是屬于業(yè)主所有，現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，尤其到年底的時(shí)候，偶爾看新聞就會(huì)發(fā)現(xiàn)某某小區(qū)物業(yè)給大家發(fā)米面或者發(fā)一些分紅，發(fā)點(diǎn)錢大家都覺得很稀奇。但是實(shí)際上每個(gè)小區(qū)都可能會(huì)產(chǎn)生收益。物業(yè)公司首先不管是怎么引進(jìn)來的，共有部分的收益扣掉必要性的成本支出應(yīng)該歸業(yè)主所有，作為業(yè)主來講，也有權(quán)利知道這個(gè)事情。作為物業(yè)公司來講，也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開這個(gè)東西。

王玉臣坦言，在實(shí)際操作中，業(yè)主很難知曉自己小區(qū)共有空間的收益詳情，甚至連共有空間具體有哪些都不了解。不管是開發(fā)商，還是物業(yè)公司，都不太愿意去主動(dòng)公開這些東西，甚至有一些公共部分可能都會(huì)遮著掩著，對(duì)于很多小區(qū)來講，里面可能隱藏著巨大的收益。到底哪些是公共部分?很多時(shí)候業(yè)主是不知道的。

王玉臣建議，業(yè)主可以要求物業(yè)對(duì)于相關(guān)問題進(jìn)行公示，如果拒絕公示，可以向主管部門投訴，甚至向法院提起訴訟。而維權(quán)的第一步，是要搞清楚小區(qū)到底有多少共有空間。

北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事 王玉臣：第一，是怎么引進(jìn)來的?第二，收的錢有多少，用在哪了?可以通過政府信息公開申請(qǐng)的方式，去查小區(qū)基本的共有部分的信息，比如可以查規(guī)劃上存在哪些屬于業(yè)主共有的配套?還可以去查一下竣工面積實(shí)測(cè)報(bào)告。都知道小區(qū)的道路、大廳這些是共有面積，還有沒有其他一些非營利性的配套?再比如，有些小區(qū)里面有很多車位，有些車位可能是用小區(qū)的共有部分改造而來的，但是錢可能物業(yè)收走了，可以做一些基本的核實(shí)。