多地直面“公攤”痛點(diǎn) 讓老百姓明明白白消費(fèi)

商品房按套內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)面積)明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)現(xiàn)“所購即所得”，是購房者心之所向。隨著越來越多城市官宣商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，這樣的現(xiàn)實(shí)正逐步到來。

“購房者要的是明明白白地消費(fèi)。”中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，老百姓“苦不透明的公攤建筑面積久矣”，此舉更為重要的意義就是讓老百姓購房更安心，后續(xù)還需進(jìn)一步明確公攤建筑面積的具體內(nèi)容以及加強(qiáng)對公攤建筑面積的監(jiān)管。

公攤建筑面積一直備受關(guān)注，近幾年，與“取消公攤”相關(guān)的詞條時(shí)常登上熱搜。明年1月1日起，湖南省衡陽市商品房銷售將實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià);不久前，河北省張家口市也宣布將逐步推進(jìn)“取消公攤”。隨后，“取消公攤”的相關(guān)話題登上熱搜，引發(fā)廣泛討論。例如：商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是“取消公攤”嗎?此舉會降低購房成本嗎?與住房面積相關(guān)的稅費(fèi)會有所調(diào)整嗎?實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還有可能帶來哪些“連鎖反應(yīng)”?

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)不等于“取消公攤”

公攤建筑面積是住宅小區(qū)品質(zhì)提升、保障舒適度的重要建筑形態(tài)。公攤建筑面積一般指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間以及公共用房和管理用房的建筑面積等。

不少人對此輪“取消公攤”存在一定誤解。張大偉指出，當(dāng)前，不少人將商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)解讀為“取消公攤”，其實(shí)，這并非實(shí)質(zhì)上取消建筑的公攤面積，更多是改變購房的計(jì)價(jià)方式。

一般而言，購房者支付的房款包含了建筑的公攤面積與室內(nèi)居住面積，在總數(shù)一定的情況下，公攤面積越小，購房者得房率越高。不少購房者認(rèn)為，其購買的房屋公攤面積大，得房率低，不劃算。事實(shí)上，老百姓對“取消公攤”如此敏感，與買房過程中時(shí)常遇到與建筑公攤面積相關(guān)的“惱火事”息息相關(guān)。

“現(xiàn)在老百姓的痛點(diǎn)主要集中在公攤面積的不透明上。”張大偉談到，建筑的公攤面積是客觀存在的，很多購房者詬病的主要是“不透明的公攤”，以及超預(yù)期、超常理的公攤面積。他也關(guān)注到，部分開發(fā)商利用期房銷售制度，在公攤面積上玩起了“貓膩”，給購房者展示的樣板間與實(shí)際交付的房屋存在較大差異，老百姓實(shí)際收到的房子質(zhì)量或者面積往往和樣板間存在不小差距。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去，開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)對公攤面積采取不透明的計(jì)入方式和含糊的合同條款，導(dǎo)致購房者最終得房率非常低，“啞巴吃黃連有苦說不出”。尤其是前幾年，個(gè)別房企在限價(jià)政策下，刻意做大公攤面積獲利，個(gè)別樓盤項(xiàng)目公攤面積甚至超過40%，損害了購房者的權(quán)益，也影響了購房者的信心。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)階段，“取消公攤”更精準(zhǔn)的含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”或“商品房銷售調(diào)整為按套內(nèi)面積購買”。實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)將實(shí)實(shí)在在保障購房者購房權(quán)益，讓購房者實(shí)現(xiàn)“所購即所得”。從這個(gè)角度來看，將減少房屋交付后各類糾紛和矛盾，有助于提升購房信心。

“最大的問題并不是購房者覺得不應(yīng)該有公攤，而是讓購房者消費(fèi)得明明白白。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房屋銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，明確公攤的必要內(nèi)容，可以杜絕開發(fā)商將部分不應(yīng)該計(jì)入的面積納入公攤面積。在他看來，地方政府出臺該政策目的是提振市場信心。“房屋銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，絕不是取消了‘公攤’，這一點(diǎn)應(yīng)該讓購房者知道。”

購房成本如何變化?稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)走向如何?

商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，購房成本有變化嗎?

多位專家告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，這一政策主要帶來的是購房計(jì)價(jià)方式的變化，對購房成本幾乎沒有影響。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池說，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，確實(shí)讓個(gè)人使用的住房面積更透明了，可以實(shí)現(xiàn)所謂“所見即所得”。她認(rèn)為，即使在商品房銷售已經(jīng)實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市，購房合同上依然會同時(shí)體現(xiàn)套內(nèi)面積和公攤面積。對購房人而言，公攤面積是實(shí)打?qū)嵉卮嬖冢�住房的總價(jià)不會改變。

對于買房人關(guān)注的得房率問題，趙秀池認(rèn)為，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對開發(fā)商而言是一種制約，開發(fā)商會想辦法提高得房率，減少公攤面積。但她也提醒，要更理性看待公攤面積。高品質(zhì)的住房反而公攤面積要大一些，從追求高品質(zhì)居住生活而言，“公攤面積大一些未必是壞事兒。”李宇嘉認(rèn)為，雖然計(jì)價(jià)方式的改變，對整體購房成本影響不大，但讓開發(fā)商按套內(nèi)面積進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，可以使房地產(chǎn)行業(yè)更加規(guī)范。他建議，進(jìn)一步明確房屋公攤面積的具體內(nèi)容。

房屋銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，與房屋面積相關(guān)的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等服務(wù)的價(jià)格，是否會有所調(diào)整?

一些購房者認(rèn)為，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，相關(guān)的稅費(fèi)則會按照套內(nèi)面積執(zhí)行。

“其實(shí)這是一種錯(cuò)覺。”張大偉表示，物業(yè)費(fèi)等稅費(fèi)不管是按照建筑面積計(jì)算，還是按照套內(nèi)面積計(jì)算，都只是計(jì)算方式的變化，購房者需要繳納的費(fèi)用不會發(fā)生大變化，如果調(diào)整為套內(nèi)面積計(jì)費(fèi)的方式，那么相應(yīng)的單價(jià)就會發(fā)生變化。

“公攤的部分才是物業(yè)最應(yīng)該用心管理的地方。”李宇嘉說，當(dāng)前，無論是物業(yè)費(fèi)還是供暖費(fèi)，仍按照建筑面積來收取。商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，讓老百姓更清楚自家套內(nèi)面積的同時(shí)，在交物業(yè)費(fèi)時(shí)也就更清楚公攤面積的大小，對自己的權(quán)利也更為清晰。這也在倒逼物業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。

趙秀池表示，現(xiàn)階段，物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、取暖費(fèi)不會因?yàn)橘彿康挠?jì)算方式改變而少收費(fèi)。“如果要修改標(biāo)準(zhǔn)，也需要走比較漫長的法定程序。”

專家：進(jìn)一步明確公攤內(nèi)容并加強(qiáng)監(jiān)管

當(dāng)前，越來越多地區(qū)開始實(shí)行商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，多位專家表示，實(shí)行商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是大勢所趨。

“對于購房者來說，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，是購房稱心如意的重要體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有助于鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)也是2025年各地提振房地產(chǎn)市場可以把握的政策“工具”之一，要真正確保政策效應(yīng)的積極釋放，各地要真真切切推進(jìn)此項(xiàng)工作，防范其變?yōu)榉科箜?xiàng)目營銷的噱頭。

我國商品房公攤建筑面積通常約占房屋建筑面積的15%-25%。過高且不透明的公攤建筑面積會損害購房者的利益，但如果房屋公攤面積過低，購房者也要警惕，因?yàn)樽》科焚|(zhì)可能會受到影響。張大偉擔(dān)心，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，一旦監(jiān)管不到位，個(gè)別開發(fā)商可能會一味追求套內(nèi)面積，不斷壓縮公共面積，導(dǎo)致購房者的居住品質(zhì)很難保障，“要加強(qiáng)對公攤的監(jiān)管。”

“公攤并不是越小越好。”李宇嘉說，為了提高業(yè)主居住舒適性和安全性，合理的公攤面積是必要的，比如樓道、樓梯、電梯等區(qū)域需要保持一定面積，一方面是提高業(yè)主居住的舒適性，另一方面也是提高安全性的需求。

適度“減少公攤”和提高住宅品質(zhì)應(yīng)該并行。事實(shí)上，多城為了實(shí)質(zhì)上“降公攤”，提升得房率，引入了“不計(jì)容”政策。例如，今年5月，深圳出臺了2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，其中明確提出，減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實(shí)行150米限高等內(nèi)容。修訂后將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容面積”。這意味著住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

“近期，各地發(fā)布的有關(guān)‘公攤’的政策，往往與現(xiàn)房銷售，建筑新規(guī)以及提高得房率并列在一起，這些都是對房地產(chǎn)供給管理的重要政策創(chuàng)新，(這些將)提高住房管理的精細(xì)化水平，信息透明度，從業(yè)主需求的角度，完善公共空間和配套設(shè)施，提高業(yè)主福利。”李宇嘉說。