親兄弟間“借名買房” 出售房款歸誰所有

弟弟稱曾借哥哥的名義出資買房，哥哥卻說房子本來就是自己的，案涉房屋出售后，房款應該歸誰所有?近日，北京市昌平區(qū)人民法院審理了一起因“借名買房”引發(fā)糾紛的案件。

法院查明，王某與馬某系夫妻關(guān)系，兩人共育有五名子女，其中小順系長子，小海系次子。2001年，小海夫婦借用小順名義買房，小順與案外人簽訂房屋買賣合同，房子登記在小順名下，相應手續(xù)原件由小海夫婦保存。該房屋的購房款、裝修款及相應費用均由小海夫婦支付，房屋出租收益亦由小海收取。

2021年6月，小海的妻子趙某代小順與案外人張某簽訂房屋買賣合同，張某向小順支付房屋價款共計900萬元。隨后，小順通過轉(zhuǎn)賬向小海返還共計850萬元，剩余50萬元未予返還。經(jīng)多次索要無果，小海訴至法院，要求小順返還剩余售房款50萬元。

庭審中，小海稱，涉案房屋出售后，小順要求自己放棄繼承母親遺產(chǎn)來作為返還售房款的條件。自己放棄繼承后，小順仍扣留剩余售房款50萬元。

小順則辯稱，涉案房屋系自己的合法財產(chǎn)，為拆遷安置所得。雙方之間不存在借名買房合意，其作為兄長向小海支付的850萬元，系為解決家庭繼承紛爭而達成的合意，剩余售房款50萬元是還未分割的家庭共有財產(chǎn)，仍在擱置中。

法院經(jīng)審理認為，小海與小順之間雖未簽訂書面合同，但涉案房屋的購房款、裝修款均由小海夫婦支付，房屋交付后即由二人居住使用并繳納費用，房屋出租收益由小海收取，房屋所有權(quán)證書及相關(guān)手續(xù)原件均由小海持有，綜合考慮上述事實及雙方親屬關(guān)系，可以認定小海與小順之間就小海借用小順的名義購買涉案房屋達成過合意，雙方實際上成立了借名買房的合同關(guān)系，該合同關(guān)系未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。

小順雖辯稱雙方已就小海僅收取850萬元售房款達成過合意，但其未提交充分有效的證據(jù)予以佐證。此外，在認定雙方之間已構(gòu)成借名買房合同關(guān)系的前提下，小海同時作出放棄其對母親名下房屋中其所享有的繼承權(quán)益，以及涉案房屋中50萬元售房款的意思表示顯然不符合常理，故對于小順的該項抗辯意見，法院亦不予采信�；�于借名買房合同所產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益應歸小海享有，現(xiàn)涉案房屋已被出售，小海作為實際購房人有權(quán)收取相應的售房款項。

據(jù)此，法院判決小順支付小海剩余售房款50萬元。

“曲線購房”合同有效出資人可享相關(guān)權(quán)益

本案主審法官劉明表示，實踐中，由于購房資格限制、逃避債務、獲取貸款等原因，實際購房人(即出資人)委托名義購房人(即登記人)以其名義實施購房行為，俗稱“借名買房”。出資人與登記人雙方一般情況下都是關(guān)系較近的親屬、好友，對彼此較為信任，雙方礙于情面往往不會簽訂書面的“借名買房”協(xié)議，但根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合相關(guān)事實，仍然可以認定實際購房人和名義購房人之間存在“借名買房”的合同關(guān)系。一般來說，在合同主體適格、當事人意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定且不違背公序良俗的情況下，借名買房合同有效，出資人可享有房屋相關(guān)權(quán)益。

實踐中，名義購房人與實際購房人發(fā)生糾紛的原因主要有三個：一是經(jīng)濟利益的驅(qū)動。如房價相較于“借名買房”時有了較大幅度提升，名義購房人想通過提起訴訟的方式讓實際購房人騰退房屋，或者實際購房人害怕名義購房人長期不配合辦理過戶，為避免以后發(fā)生糾紛便提起訴訟。二是受限購政策影響。由于城市限購政策的實施，市民購買住宅的數(shù)量受到嚴格限制，有部分名義購房人由于限購政策無法另行買房，在協(xié)商無果的情況下，名義購房人提起訴訟要求實際購房人騰退房屋或者要求將房屋過戶至實際購房人名下。三是受有關(guān)部門清退違規(guī)購置經(jīng)濟適用房政策的影響，名義購房人因違規(guī)購置經(jīng)濟適用住房而遭受經(jīng)濟損失，名義購房人基于其受到的損失要求實際購房人賠償。

通過分析上述糾紛發(fā)生原因可知，“曲線購房”的交易方式存在諸多法律風險。一是存在借名買房合同被認定無效的風險。如借名買房損害了不特定符合購買經(jīng)濟適用住房輪候家庭的利益，通常會被認定違反社會公共利益，合同效力存在被認定無效的風險;二是對實際購房人而言，存在名義購房人否認借名買房事實、不配合辦理房屋過戶手續(xù)、擅自轉(zhuǎn)售房屋甚至因有其他債務導致房屋被查封、拍賣的情況;三是對名義購房人而言，若房屋存在按揭貸款，因名義購房人系借款合同上的借款方，實際購房人不按時歸還貸款時，名義購房人將面臨征信受影響、被銀行起訴等多重風險。此外，若實際購房人不配合辦理過戶手續(xù)，則名義購房人的購房指標被長期占用。因此，如果不得已要借名買房，一定要注意簽訂合同并保留相關(guān)證據(jù)，以免房財兩空。