套內(nèi)面積大幅縮水，這房該怎么收？

套內(nèi)面積大幅縮水，這房該怎么收?

江西全南“府院聯(lián)動(dòng)”讓133戶業(yè)主圓了新居夢(mèng)

2022年寒冬，某置業(yè)公司通知旗下樓盤二期商品房業(yè)主辦理房屋交付手續(xù)，江西省全南縣的李女士和其他業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積有較大差異，拒絕收房。部分業(yè)主和某置業(yè)公司多次協(xié)商無(wú)果后提起訴訟，踏上維權(quán)路。

去年1月，在全南縣該樓盤交房現(xiàn)場(chǎng)，李女士激動(dòng)地在補(bǔ)充協(xié)議上簽下自己的名字。隨著最后一枚紅手印落下，一場(chǎng)持續(xù)18個(gè)月的收房糾紛終于化解，133戶業(yè)主集體領(lǐng)到新房鑰匙。

今年春節(jié)期間，李女士開(kāi)心地帶著孩子來(lái)到全南國(guó)際商貿(mào)城，漫步在各家具展位之間，精心挑選著心儀的櫥柜，為喬遷新居做準(zhǔn)備。

從拒絕收房到欣喜入住，其間發(fā)生了什么?133起房屋買賣合同糾紛是如何全部圓滿化解的?《法治日?qǐng)?bào)》記者近日深入采訪辦案法官、當(dāng)事人、相關(guān)部門工作人員等，還原案件辦理過(guò)程。

消失的房屋面積

該樓盤二期商品房交付日，本該是業(yè)主們滿心歡喜收房入住、開(kāi)啟新生活的幸福時(shí)刻，然而，部分業(yè)主在查驗(yàn)房屋時(shí)卻發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題——房屋實(shí)測(cè)面積與此前的預(yù)測(cè)面積差距過(guò)大。

手持驗(yàn)房單的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，合同約定的套內(nèi)建筑面積“縮水”4.41㎡至7.29㎡，超差比例最高7.8%。“當(dāng)時(shí)看到數(shù)據(jù)，心里咯噔一下，這誤差也太大了，完全超出了我們的預(yù)期。”一位業(yè)主說(shuō)。

“花半輩子積蓄買的房，公攤面積竟相當(dāng)于一間小臥室!”業(yè)主王先生展示的對(duì)比圖在業(yè)主群內(nèi)瘋傳，業(yè)主們覺(jué)得自身權(quán)益受到損害，拒絕收房，并要求開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司退回購(gòu)房款。

在多次協(xié)商無(wú)果后，33份起訴狀雪片般飛入法院。另外100戶業(yè)主則在一旁觀望，內(nèi)心充滿擔(dān)憂與不安。

為從根源上化解這場(chǎng)糾紛，全南縣人民法院迅速行動(dòng)，積極搭建府院聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，與縣住建局、城市社區(qū)管委會(huì)緊密協(xié)作，開(kāi)啟了一場(chǎng)艱難但充滿化解矛盾決心的調(diào)處之旅。

“打官司并不是解決問(wèn)題的唯一辦法，咱們一起想想，肯定還有更合適的出路。”法院干警耐心向業(yè)主釋法明理，安撫他們激動(dòng)的情緒。

三赴現(xiàn)場(chǎng)測(cè)誤差

依托最高人民法院與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建立的“總對(duì)總”在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，2023年7月，全南縣法院會(huì)同縣住建局、城市社區(qū)管委會(huì)等部門開(kāi)展聯(lián)動(dòng)調(diào)解，工作人員三次奔赴現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，發(fā)揮各自職能優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)化解糾紛突破口。

原來(lái)，糾紛產(chǎn)生的原因主要是該樓盤二期預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪聘請(qǐng)的公司不同，兩家公司計(jì)算方式也不一樣，因此造成2#、3#、5#樓涉324戶房屋的實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積有較大差異，其中實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)面積的有133戶，實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)面積在4.41㎡至7.29㎡不等，該超出部分均為公攤面積。業(yè)主認(rèn)為按照雙方商品房買賣合同約定，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。

縣住建局連夜召開(kāi)專家論證會(huì)，確認(rèn)誤差超出合理范圍。

隨后，三方團(tuán)隊(duì)齊心協(xié)力，針對(duì)雙方爭(zhēng)議問(wèn)題及相關(guān)法律規(guī)定展開(kāi)深入研究�？紤]到雙方矛盾尖銳，承辦法官何榮香決定采用“背靠背”的方式，分組分頭與雙方當(dāng)事人聯(lián)系。

“從法律規(guī)定和合同約定來(lái)看，你們確實(shí)存在一定問(wèn)題，需引起重視。”縣住建局工作人員嚴(yán)肅地向某置業(yè)公司指出問(wèn)題，同時(shí)詳細(xì)闡釋法律風(fēng)險(xiǎn)，分析其中利害關(guān)系。

縣城市社區(qū)管委會(huì)工作人員則像知心朋友一樣，從日常生活便利、鄰里和睦的角度出發(fā)，對(duì)業(yè)主進(jìn)行耐心勸解：“大家都冷靜冷靜，心平氣和地解決問(wèn)題，以后還得在這兒長(zhǎng)久生活呢。”

在工作人員的努力下，雙方情緒逐漸緩和，對(duì)立的堅(jiān)冰開(kāi)始慢慢融化。

在充分了解雙方訴求和調(diào)解意愿后，三方聯(lián)合組織雙方進(jìn)行調(diào)解，二十多位業(yè)主代表和某置業(yè)公司代表齊聚調(diào)解現(xiàn)場(chǎng)。然而，由于之前矛盾太深，第一輪調(diào)解時(shí)氣氛緊張，雙方最終不歡而散。

示范調(diào)解化糾紛

“剛接手這起涉及人數(shù)眾多的案件時(shí)，我就知道是一場(chǎng)硬仗。這不僅是一場(chǎng)調(diào)解，更是關(guān)乎眾多家庭安穩(wěn)生活的大事，必須真正做到案結(jié)事了、定分止?fàn)帯?rdquo;何榮香當(dāng)機(jī)立斷，迅速調(diào)整調(diào)解策略，決定組織業(yè)主代表和某置業(yè)公司負(fù)責(zé)人實(shí)地前往涉案樓盤現(xiàn)場(chǎng)，一邊對(duì)照房屋實(shí)際情況，列舉類似案例，講解相關(guān)法律條文，一邊仔細(xì)察看房屋建設(shè)細(xì)節(jié)。

這一查，讓某置業(yè)公司方發(fā)現(xiàn)并認(rèn)可同等面積的兩梯兩戶與兩梯三戶公攤面積差異確實(shí)過(guò)大。

何榮香以此為突破口，再次從法理、情理、誠(chéng)信等多個(gè)層面勸說(shuō)某置業(yè)公司負(fù)責(zé)人：“如果不妥善解決，一旦進(jìn)入訴訟程序，公司不僅要承擔(dān)高額的訴訟成本，還可能對(duì)企業(yè)形象和后續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重影響。”這番話直擊要害，某置業(yè)公司負(fù)責(zé)人態(tài)度終于轉(zhuǎn)變，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)一步協(xié)商。

最終，33戶業(yè)主與某置業(yè)公司達(dá)成一致意見(jiàn)，當(dāng)場(chǎng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議：超過(guò)合同約定3%的部分，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)70%，業(yè)主承擔(dān)30%。協(xié)議簽訂后，業(yè)主們臉上露出了久違的笑容，當(dāng)場(chǎng)收房。另外100戶業(yè)主也參照此“示范調(diào)解”方案順利解決問(wèn)題。

至此，133起房屋買賣合同糾紛圓滿化解，這場(chǎng)持續(xù)許久的紛爭(zhēng)終于落下帷幕。“從劍拔弩張到握手言和，我們見(jiàn)證了基層治理的溫度。”全程參與調(diào)解的全南縣政協(xié)委員陳勤英感慨地說(shuō)。

目前，該案例已被納入最高人民法院多元解紛案例庫(kù)，全南縣“府院聯(lián)動(dòng)”+“示范調(diào)解”的經(jīng)驗(yàn)也被大力推廣。