取消商品房公攤，真能省錢嗎？

近些年，公眾對取消商品住房公攤面積的呼聲漸高。不少地方作出回應(yīng)，宣布逐步“取消公攤面積”，實行商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售。

如：湖南衡陽宣布，自2025年1月1日起，全市商品房實行按套內(nèi)建筑面積(專有建筑面積)計價銷售。

河北省張家口市去年年末發(fā)布政策稱，鼓勵實行現(xiàn)房銷售，逐步推進(jìn)取消公攤。

去年9月，湖南湘潭表示，優(yōu)化住房銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積(不含公攤面積)計價宣傳銷售。

去年4月，廣東肇慶宣布商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

有人認(rèn)為，取消公攤就意味著購房者不再需要為不使用的部分付費，買房能少花錢。取消公攤，真能省錢嗎?

取消公攤影響房屋總價嗎?

公攤主要是指分?jǐn)偟墓�用建筑面積，包括樓房的電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳等。公攤面積加上套內(nèi)建筑面積等于房屋建筑面積。除非住獨棟別墅，其他類型的房屋大多會產(chǎn)生一定的公攤面積。中國絕大多數(shù)城市房屋計價都是以房屋建筑面積為準(zhǔn)的，也就是說：購房者多少需要為并不居住的公攤部分付費。

嚴(yán)格來說，公攤面積是無法取消的，沒有電梯、樓梯間、管道井的房子無法居住。近期各地推行的取消公攤的政策，實際上是計費方式的調(diào)整。類比購買海鮮，帶殼的和去殼的，花一樣的錢，買到能吃的部分是差不多的。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，改變計價方式對于房屋總價影響較小，但若部分項目更改為套內(nèi)面積計價，住房單價就會上漲。對物業(yè)費的影響來看，當(dāng)前物業(yè)費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計算，收費單價也可能會相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會降低。

據(jù)了解，目前已落地采用套內(nèi)面積計價的城市，如肇慶，物業(yè)費仍按原標(biāo)準(zhǔn)計算，取消公攤更多體現(xiàn)為交易環(huán)節(jié)的計價方式上，更多是一種“算術(shù)”。

公攤不是越小越好

直觀來看，公攤越小，室內(nèi)居住面積越大，似乎公攤越小越好，但事實也并非如此。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，合理的公攤，比如樓道、樓梯電梯外墻大堂等，需要有相應(yīng)面積，一方面提高業(yè)主居住舒適性，另一方面也保障建筑安全。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果開發(fā)商過度擠壓公攤面積，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下滑，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水，影響居住體驗。此外，需要看到，產(chǎn)生公攤計價的原因源自中國大多地方住房實行小區(qū)制而非街區(qū)制。小區(qū)更依賴開發(fā)商建設(shè)，這就使得開發(fā)商將社區(qū)內(nèi)公用部分分?jǐn)偝杀镜浇ㄖ�面積里。

公攤面積并非問題癥結(jié)

大多數(shù)購房者并非一心反對任何公共空間存在。他們對公攤面積的不滿主要來自兩個方面：

其一，由于公攤的計算方式、范圍、規(guī)劃設(shè)計等太過專業(yè)，購房者往往并不清楚“公攤面積”的計算方法，以及究竟為哪些公攤部分付費了多少;

其二，部分開發(fā)商存在違規(guī)增加公攤面積的行為。這些因素共同導(dǎo)致公攤面積長期成為一筆“糊涂賬”。

張大偉說，有一些小區(qū)會將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規(guī)定這些不算公攤。

另外，還有不少小區(qū)公攤部分的未來收益被開發(fā)商或者物業(yè)獲得，比如電梯廣告等，這部分收益應(yīng)該屬于業(yè)主共有。由此來看，問題的根源實際上在公攤面積不透明，管理不規(guī)范上。

真正的好消息：得房率提升

以套內(nèi)面積計價可能并不省錢，但它不失為一種好辦法。陳文靜表示，采用套內(nèi)面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現(xiàn)給購房者，一定程度上減少信息不對稱，增強(qiáng)市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進(jìn)行購房決策。

除了計價方式的變化外，真正意義上的改變正在發(fā)生：不少地方正在推動提升得房率，這真正能給購房者帶來實惠。近期許多城市通過計容建面、陽臺進(jìn)深等方面的規(guī)則調(diào)整，提高房屋得房率。

例如，浙江紹興、溫州、金華、湖州等城市的新推地塊中提出：“空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等公共開敞空間不計入容積率。”廣州此前發(fā)布實施容積率新規(guī)，半開敞陽臺(按一半計算面積)占比可擴(kuò)大至20%。長沙也提出優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則。

這些調(diào)整后，在保證公攤面積的情況下，購房者房產(chǎn)證上的建筑面積和實際使用面積之間的差額有望明顯減少，真正向“本上寫多少，實際住多少”的方向靠攏。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著“好房子”的建設(shè)推進(jìn)，住房的設(shè)計、計價等方式調(diào)整將會加速，實打?qū)嵉刈尷�購房者的舉措還會越來越多。