位于黃浦區(qū)西藏南路上的西凌新村，曾是有名的“奇葩”小區(qū)：40多幢居民樓圍合在一起，卻有7個業(yè)委會，管著4個物業(yè)公司。多頭管理，小區(qū)自然管不好。
對這樣一個特殊的治理難題，半淞園路街道以加強業(yè)委會規(guī)范化建設(shè)為切入點，推動分散的物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一，選出一個新的業(yè)委會來代表業(yè)主行使權(quán)力，促進小區(qū)面貌發(fā)生巨大改變。當(dāng)初想賣掉房子的居民現(xiàn)在愿意留下來養(yǎng)老。
半淞園路街道是上海中心城區(qū)典型的居住型小區(qū)，現(xiàn)有小區(qū)92個，已建業(yè)委會88個，業(yè)委會組建率達到96%。近年，街道走出了一條黨建引領(lǐng)下大城市業(yè)委會建設(shè)的新路，破解了一系列治理頑疾，讓居民的安全感、獲得感、幸福感都得到了較大提升。
讓黨組織引領(lǐng)走到業(yè)委會中去
耀江花園是個江景房小區(qū)，居住環(huán)境宜人：小區(qū)綠化郁郁蔥蔥，街面干凈整潔、停車有序，居民站在自家陽臺上就可見黃浦江。但早幾年，這里可是因停車亂而出名的小區(qū)。
由于規(guī)劃建設(shè)較早，小區(qū)車位嚴(yán)重不足，一度因路面停車過多，居民步行都費勁，搶車位事件時有發(fā)生。為破解停車難，耀江花園做了一個創(chuàng)新。
2013年，在耀江居民區(qū)黨總支書記林龍全牽頭下，居民區(qū)在上海率先成立了“業(yè)委會主任聯(lián)誼會”，將小區(qū)業(yè)委會主任召集起來，相互吐槽、出謀劃策、提供支持。
耀江花園業(yè)委會主任提出了小區(qū)停車亂的煩惱。大家七嘴八舌出主意，慢慢理出了破解思路。在聯(lián)誼會推動下，耀江花園業(yè)委會聯(lián)系到附近一處市場化停車場，引導(dǎo)業(yè)主車輛停到停車場，其他幾個小區(qū)業(yè)委會成員還主動當(dāng)志愿者，幫助耀江花園維護停車秩序；小區(qū)同步召開了聽證會、協(xié)調(diào)會聽取民意、開展協(xié)商，制定“小區(qū)道路管理規(guī)則”，讓留下來的車輛也能有序停放。
耀江花園停車難就這樣化解了！業(yè)委會主任們發(fā)現(xiàn)：聯(lián)誼會是個智囊團，能幫助小區(qū)解難事，更加積極地投入其中。不過，新問題很快就來了：業(yè)委會工作具公益性特點，涉及的工作多是小區(qū)里的“雞毛蒜皮”或矛盾糾紛，需要耗費大量精力，業(yè)委會主任感慨“有心無力”。
光靠業(yè)主會主任相互幫扶還不夠，業(yè)委會需要更多支撐。2014年，在街道支持下，耀江居民區(qū)黨總支又進行了一個探索：在9個小區(qū)成立了業(yè)委會黨的工作小組。
徐慧珍是金中苑小區(qū)的熱心居民，小區(qū)業(yè)委會黨的工作小組組長。開始時，業(yè)委會成員對她有點心理隔閡，覺得“徐阿姨大概是居民區(qū)派來‘監(jiān)視’業(yè)委會工作的”。但徐慧珍把自己放到服務(wù)者的位置，“參加業(yè)委會的會議，只是做做記錄，不干預(yù)他們的工作”。當(dāng)業(yè)委會遇到依靠自身力量解決不了的事情，徐慧珍就“出手”了：及時向居民區(qū)黨總支與街道黨工委匯報，為業(yè)委會爭取“援助”。由于她發(fā)揮了橋梁作用，小區(qū)又化解了群租等難題�！坝行彀⒁淘冢苻k成事！”業(yè)委會都很信任她，大事小事愿意找她商量。
業(yè)委會聯(lián)誼會與業(yè)委會黨的工作小組模式很快在街道復(fù)制推廣。如今，各個居民區(qū)都組建了業(yè)委會聯(lián)誼會，62%以上的業(yè)委會都有了黨的工作小組，讓黨組織引領(lǐng)真正走到了業(yè)委會中去。
促小區(qū)的當(dāng)家人“強身健體”
越紀(jì)公寓是街道轄區(qū)內(nèi)有著近30年房齡的高層住宅，居民每天進進出出的樓宇大堂設(shè)施陳舊、墻面破損、燈光昏暗、線路老化，“樣子坍臺，還存在安全隱患”。業(yè)委會與居民早就想維修一下大堂，但費用是個難題。
今年，業(yè)委會評上了街道的“四星級業(yè)委會”，業(yè)委會成員們喜出望外。原來，街道規(guī)定：四星級業(yè)委會提出自治項目，可以獲得街道出資的最高兩萬元引導(dǎo)資金。錢雖不算多，但同時有了街道與居委干部的出謀劃策推動自治項目實施，業(yè)委會有了改造的底氣。不久前，業(yè)委會發(fā)動小區(qū)內(nèi)的熱心居民，一起打造了大堂改造設(shè)計方案�！拔覀儾坏尨筇脽ㄈ灰恍�，還要讓這里成為親子閱讀、居民交友休閑的共享空間�！毙^(qū)業(yè)委會主任陸春方信心滿滿。
業(yè)主是小區(qū)自治的主體，業(yè)委會是“小區(qū)的當(dāng)家人”，破解小區(qū)治理難題，關(guān)鍵要推動多元力量參與、提升“當(dāng)家人”自治能力。街道黨工委書記盧正說，街道的思路是：建制度“定規(guī)矩”、搭平臺“扶一把”，促進業(yè)委會“強身健體”。
2018年起，街道率先在全市探索了“業(yè)委會法治評估”制度：委托第三方組織律師、街道業(yè)委會聯(lián)合會理事等專業(yè)人士，推出“業(yè)委會法治評估體系”，清晰明了地告訴業(yè)委會應(yīng)該做什么與怎么做。根據(jù)這套體系，可以給業(yè)委會“打分、評級”，為業(yè)委會做“全面體檢”，讓業(yè)委會知曉自己的“健康狀態(tài)”，然后“對癥下藥”�！安辉u不知道，原來我們操作中有這么多不規(guī)范的地方�！辈簧贅I(yè)委會主任感慨。這幾年，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會都積極參與到評估中，查缺補漏、提升能力。新老業(yè)委會不正常交接、維修資金和公共收益的使用管理不透明等業(yè)委會運作中難點問題都得到了一定程度解決。評級高的業(yè)委會每年還可以獲得街道提供的引導(dǎo)資金，引導(dǎo)資金可以投入到小區(qū)公共事務(wù)建設(shè)中，進一步激勵企業(yè)委會為居民服務(wù)的熱情。
街道還為業(yè)委會“借外腦”，培育成立了“半淞園治理家園服務(wù)站”，指導(dǎo)社區(qū)開展業(yè)委會組建換屆、矛盾糾紛調(diào)解、物業(yè)成本測算等專業(yè)事務(wù)；成立了“淞園智庫”，由黨建、行政、法律與物業(yè)等各個領(lǐng)域?qū)＜医M成社區(qū)治理團隊，共商共解小區(qū)治理難題。
小區(qū)業(yè)委會最近遇到一個新鮮事：他們要有秘書了！今年7月，街道從全市招募20位業(yè)委會秘書人選，由街道聘請第三方對他們進行培訓(xùn)。這批秘書主要負責(zé)協(xié)助業(yè)委會處理日常事務(wù)，和物業(yè)公司、居委會以及政府相關(guān)職能部門進行溝通。鼓勵業(yè)委會聘請秘書是為了充實業(yè)委會的專業(yè)力量，也是街道規(guī)范業(yè)委會運作的又一舉措。目前招募的人選中本科及以上學(xué)歷有13名，90后占到了6名。他們在學(xué)成后，將與業(yè)委會在談妥薪酬福利的基礎(chǔ)上進行雙向選擇。
“自治+法治”破解社區(qū)難題
走進西凌新村，只見道路整潔、停車有序，小區(qū)最近還在進行“美麗家園”建設(shè)，中心花園、口袋花園等便民設(shè)施已初具雛形。
“過去的西凌新村可不是現(xiàn)在這樣�！痹�(jīng)的第四業(yè)委會主任陸煜君告訴記者，由于多頭管理造成諸多治理矛盾，公共區(qū)域管理混亂，如機動車亂停放現(xiàn)象嚴(yán)重，但連最基本的停車管理制度在業(yè)主中都無法獲得通過。
西凌新村的治理難題較為特殊，靠的還是黨建引領(lǐng)下的業(yè)委會建設(shè)，通過“自治+法治”雙輪驅(qū)動來破解這一難題。
7個業(yè)委會管4個物業(yè)公司，治理矛盾的背后是各業(yè)主大會和物業(yè)管理公司“自掃門前雪”。為打破多頭管理局面，街道啟動了小區(qū)“聯(lián)小建大”物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整工作：即將小的、分散的物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整成為大的、統(tǒng)一的物業(yè)管理區(qū)域，選出一個新的業(yè)委會來代表業(yè)主行使權(quán)力。
“聯(lián)小建大”是否符合相關(guān)法律法規(guī)？街道征詢有關(guān)職能部門、專家學(xué)者意見，了解到依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律法規(guī)，西凌新村小區(qū)治理難題的解決具有法律依據(jù)、專業(yè)支撐及可操作性。
“聯(lián)小建大”是否符合業(yè)主意愿？街道聘請第三方社會組織進行小區(qū)情況摸底，了解業(yè)主意愿，同時多次組織召開了社區(qū)黨員、樓組長、居民骨干座談會，對小區(qū)業(yè)主和居民進行現(xiàn)場問卷調(diào)查，最終發(fā)現(xiàn)：大多業(yè)主支持統(tǒng)一業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。僅有一幢居民樓業(yè)委會表示不愿意參與到“聯(lián)小建大”，也得到了尊重，確定在其他六個居民小區(qū)推進“聯(lián)小建大”。
確定“聯(lián)小建大”后，通過分別召開六場業(yè)主大會，業(yè)主們表決通過了西凌新村物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案，經(jīng)過區(qū)房管局核定后，六個物業(yè)管理區(qū)域撤并為一個。在街道黨工委、居民區(qū)黨總支的引領(lǐng)下，合并為一個物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主們召開了業(yè)主大會，以高票選出了新的業(yè)委會。
最近，新業(yè)委會正在著手選聘新的物業(yè)公司對小區(qū)進行服務(wù)管理。盡管還在過渡期間，小區(qū)的車輛停放明顯比過去整齊了�！靶^(qū)有了新氣象！”居民都這樣說。
在半淞園社區(qū)，“自治+法治”已經(jīng)成了小區(qū)業(yè)委會在解社區(qū)難事時的思考方式。在這里，誕生了上海第一個有法律效力的《住戶守則》。這是在律師指導(dǎo)下，由業(yè)委會牽頭，業(yè)主們共同商量出來的社區(qū)守則。參與制定的律師王德杰告訴記者，守則的基礎(chǔ)是民主協(xié)商，將分散在各個法律法規(guī)中的規(guī)定進行了整理，可有效管理業(yè)主拖欠物業(yè)費、不按規(guī)定分類投放垃圾、拒不清理樓道堆物等難題�！拔覀兿Ｍㄟ^《住戶守則》，從法治與自治角度來探索解決社區(qū)治理難題�！蓖苿印蹲羰貏t》落地小區(qū)的越紀(jì)公寓業(yè)委會主任陸煜君說。目前，《住戶守則》已在街道轄區(qū)內(nèi)一半小區(qū)的業(yè)主中通過并實施。
